Polonya'daki apartmanlardaki garajlar hakkında

Bugünlerde Polonya'da bir apartmanın garajı neredeyse standart. Garajdaki park alanı öncelikle park etmenin rahatlığı ve güvenilirliği ile ilişkilidir. Aynı zamanda garaj alanı olan bir daireyi satın alacak olanların, ek yük taşıma ve ek sorumlulukları yerine getirme ihtiyacını da göz önünde bulundurması gerekir. Size bir apartmanda garaj alanı edinmenin ve sürdürmenin maliyet ve yükümlülüklerini anlatacağız.

Garaj çoğunlukla binanın ortak kısımlarından ayrılmış ayrı bir odadır. Dolayısıyla garaj sahipleri böyle bir binada yer satın alarak aslında tesisin ortak mülkiyetinde pay sahibi oluyor ve mülkün kullanım amacıyla bölünmesi konusunda bir anlaşma imzalıyorlar. İkincisi, bu park alanının başka bina sahipleri tarafından kullanılamamasını sağlar.

Garaj çoğunlukla binanın ortak kısımlarından ayrılmış ayrı bir odadır. Dolayısıyla garaj sahipleri böyle bir binada yer satın alarak aslında tesisin ortak mülkiyetinde pay sahibi oluyor ve mülkün kullanım amacıyla bölünmesi konusunda bir anlaşma imzalıyorlar. İkincisi, bu park alanının başka bina sahipleri tarafından kullanılamamasını sağlar.

Şehirlerde garajda park yeri pahalıdır ve buna rağmen okuyucularımızın çoğu sadece garajı olan daire satın almak istemektedir. Bununla birlikte, satın alırken, çok arzu edilen garajın yasal durumunu önceden dikkatlice kontrol etmeye değer, çünkü her zaman alıcının mülkiyetinde değildir.

Park yeri hakkı

Bir apartman binasındaki birkaç araba için bir garaj farklı yasal statüye sahip olabilir. Buna bağlı olarak binadaki daire sahipleri park yerlerinin tam mülkiyetine veya sadece kullanım hakkına sahip olacak. Her şey, geliştiricinin kabul edeceği böyle bir nesneyi elden çıkarma formülüne bağlıdır.

3 seçenek var.

I. Bir yer altı garajı satın alırken, ayrı bir konut dışı bina olarak tahsis edilebilir. Bu, garajın binadan tamamen bağımsız olduğu anlamına gelir. Bu genellikle satılık garajların sakinlerin sayısından daha az olduğu durumlarda meydana gelir. Bu nedenle, birçok yeni konut kompleksinde yer altı otoparkı, bağımsız bir ticari bina olarak tahsis edilmekte ve daha sonra kullanıcılar tarafından ortak mülkiyete satılmaktadır.

Yer altı garajındaki bu tür park alanlarının her birinin ayrı bir arsa ve ipotek defteri vardır. Bu, onu kullanmak isteyen sakinlerin ortak garajdan bir pay satın alması ve böylece ortak sahip olması gerektiği anlamına geliyor. Sonuç olarak, bir garajla birlikte bir daire satarken, iki ayrı arsa ve ipotek defterinde listelenen iki gayrimenkulün aynı anda satışını dikkate almalısınız. Bu, her iki belgenin de değiştirilmesi gerekeceğinden noter ve mahkeme masraflarının artmasına neden olabilir.

Bu çözümün avantajı, garajda ayrı bir park yeri sahibi olan kişinin bunu daireden bağımsız olarak satabilmesidir. Elbette bu durumda garaj sahibinin bu binadaki dairenin sahibi olması gerekmiyor ve hatta bazı sakinler bağımsız ticari nesneler olan birkaç garaj satın almaya bile gücü yetiyor.

II. Bir daire satın alırken, ortak mülkün bir parçası olan (ayrı bir tapu ve ipotek kaydı olmadan) bir park yeri de satın alabilirsiniz. Bu, geliştiricinin sakinlerin onu kullanabileceği kuralları belirlediği anlamına gelir. Bu durumda bu hak, arsa ve ortak mülkiyet ipotek defterinin III. bölümüne kaydedilir. Aynı zamanda garaja ayrı bir arsa ve ipotek defteri verilmez.

Bu karar, daire sahibinin bağlı olduğu konut alanını aynı anda satmadan sadece garaj alanını satamayacağı ve bu garaja bağlantısı olmayan bir daireyi de satın alamayacağı anlamına geliyor. Ancak böyle bir yerin kiralanması yasak değildir.

Yer altı garajındaki park yerinin kullanımına ilişkin kurallar yönetmeliklerde belirtilmiştir. Ayrıca bölge sakinleri çoğunlukla, gayrimenkulün kullanım amaçlı bölünmesine ilişkin quoad usum anlaşmasını da imzalıyor. Bireysel daire sahiplerine tahsis edilmiş park yerleri bulunmaktadır.

III. Son seçenek, ilgilenen sakinlerden sabit bir aylık ücret talep eden bir geliştiriciden garaj park alanı kiralamaktır.

Bu nedenle, konut tekliflerini incelerken geliştiricinin ne tür bir garaj sunduğunu dikkate almak ve teklifin bir arabayı park etme olasılığını içerip içermediğini ve hangi koşullar altında olduğunu dikkatlice kontrol etmek çok önemlidir.

Garajın hangi koşulları karşılaması gerekiyor?

12 Nisan 2002 tarihli Altyapı Bakanı'nın binaların ve bulundukları yerin uyması gereken teknik şartlara ilişkin Yönetmeliği, binek araç garajlarının uyması gereken hususları da tanımlamaktadır. Girişin yüksekliği ve giriş koşullarının ayrıntılı bir açıklaması, manevra yolunun genişliği ve yer altı ve çok katlı garajların durumu gibi garajlara yönelik teknik özellikleri içerir. Ayrıca yönetmelikler garajlarda zeminlerin ve havalandırmanın nasıl olması gerektiğini de belirtiyor.

1.Bu yasal düzenlemeye göre park alanının boyutları şu şekilde olmalıdır:

1) genişlik 2,5 m ve uzunluk 5 m - binek otomobiller için;

2) genişlik 3,6 m ve uzunluk 5 m - engelli kişiler tarafından kullanılan arabalar için;

3) genişlik 3,5 m ve uzunluk 8 m - kamyonlar için;

4) genişlik 4 m ve uzunluk 10 m – otobüslerde.

2. Arabalar için park yerleri, yol boyunca yerleştirildiğinde en az aşağıdaki boyutlara sahip olmalıdır:

1) 3,6 m genişlik ve 2,5 m ile sınırlandırılma olasılığı - bitişik bir giriş veya yaya yolunun kullanılması mümkünse ve binek araçlarda 6 m uzunluk;

2) genişlik 3,6 m ve uzunluk 6 m - engelli kişiler tarafından kullanılan arabalar için;

3) genişlik 3 m ve uzunluk 15 m - kamyonlar için;

4) genişlik 3 m ve uzunluk 19 m - otobüslerde.

Garajda park yeri satın alma vergisi

Bir garajda park yeri satın almak, o yer için emlak vergisi ödemeyi gerektirir. Büyüklüğü garajın yasal durumuna bağlıdır. Garajın ayrı bir arazi ve ipotek kaydı varsa, satın alma sırasında %23 KDV ödemeniz ve ardından emlak vergisi ödemeniz gerekir.

Park yeri sahiplerine emlak vergisi

Garajın bakımıyla ilgili maliyetlere ek olarak, park alanı sahibinden emlak vergisi tahsil edilecektir. Bu durumda bireylerden tahsil edilen tutar, garajdaki hisselerinin büyüklüğüne göre değişmektedir.

2023 yılında, ayrı bir arsa ve ipotek defterine sahip müstakil bir garaj için maksimum vergi oranı 9,70 PLN/m2'dir.

Bir apartmanın yer altı garajında ​​yer varsa ve bu alan ortak mülkün bir parçasıysa (ayrı bir arsa ve ipotek kaydı yoksa), bu durumda maksimum vergi oranı 1 zloti/m2'dir. Binadaki yer altı garajının alanı (bu aynı zamanda mülkün bir parçası olan bir yer üstü garajı da olabilir) ortak binaların toplam alanına dahil edilir ve konut kooperatifi tarafından yönetilen tüm mülkler üzerinden vergiye tabidir.

Garaj yere bağlı değilse (örneğin tuğla değil teneke garajsa) vergi yükümlülüğü yoktur. Bu, böyle bir garajın kişisel amaçlar için kullanıldığı durum için geçerlidir.

Garaj kiralarken vergi

Örneğin zemin seviyesindeki bir yer altı garajı veya müstakil bir yer altı garajı gibi bir garajı veya park yerini kiraya verenin vergi ödemesi gerekir. Vergi dairesi kira vergisinin ödenmesini talep ediyor. Bir iş yürütmeden, bir binada garaj, müstakil bir garaj veya çok alanlı bir konut garajında ​​park alanı kiralayabilirsiniz. Bu sözde özel kiralama olacak.

Bu durumda garaj sahibi gelir vergisini toplu ödeme olarak öder ve gelir üzerinden öder.

İki vergi oranı vardır:

Yüzde 8,5 – kira geliri yıllık 100.000 PLN’yi geçmiyorsa,

Yüzde 12,5 - yıllık kira geliri 100.000 PLN'yi aşarsa.

Park yeri veya garaj kiralamadan elde edilen gelir vergisinin, verginin hesaplandığı ayı takip eden ayın 20'nci gününe kadar ödenmesi gerekmektedir.

Park yeri fiyatı

Park yeri olan bir daire satın almanın maliyeti, evin konumuna bağlı olarak farklılık gösterir. Örneğin Varşova veya Wroclaw'da en prestijli bölgelerde bu oran 55.000 PLN'ye ulaşabilir. Küçük kasabalarda bu miktar 15.000-20.000 zlotiye kadar çıkabilmektedir. Fırsat ararken, garaj alanı satın almayla ilgili ek maliyetleri göz önünde bulundurmalısınız. %23 KDV ödemeniz gerekiyorsa görünüşte cazip bir fiyat artabilir.

Garaj bakım ücreti

Park alanını kullanan kişinin aynı zamanda garajın tamamının -tabii ki küçük bir payla- ortak sahibi olması, bazı hukuki sonuçları da beraberinde getirmektedir. Birincisi, tesislerin bakımı için ek ücret ödemektir. Bu maliyetler yalnızca park yeri olan kişiler arasında paylaşılmaktadır. Bu nedenle konut topluluğunun tüm üyeleri katılmayacaktır.

Bir garajın bakımı esas olarak aydınlatma, ısıtma ve temiz tutma masraflarını içerir. Ayrıca garaj kapıları gibi tamir ve bakım masraflarını da hesaba katmalısınız. Yer altı garajı ayrı bir mülk olduğunda, bakım masrafları tüm sakinler tarafından değil, yalnızca ortak sahipler tarafından paylaşılır. Ortak sahip başına bu maliyetler genellikle küçüktür. Ancak bu, tesisin büyüklüğüne ve park yeri sayısına bağlıdır. Ortakların sayısı ne kadar fazla olursa maliyetler de o kadar düşük olur.

Mülk olarak garaj

Garaj park yeri sahipleri, ortak mülkten ek bir pay alırlar; sonuçta onlar aynı zamanda garajı oluşturan binaların ortak sahipleridir. Ancak garajla ilgili bazı sorunların topluluk toplantıları dışında onlar tarafından çözülmesi gerekiyor. Belirtildiği gibi garaj, mülkiyeti park yerlerinin bireysel sahipleri arasında bölünmüş olan ayrı bir mülktür.

Bu nedenle, yalnızca garaj alanıyla ilgili konular konut topluluğunun yetkisi dışındadır. Garaj salonunun yönetimine ilişkin kararlar yalnızca ortak sahipleri tarafından alınmalıdır. Garaj sahiplerinin, konut birliklerine ilişkin hükümleri içeren Mülk Mülkiyet Kanunu'nu kullanamayacaklarını belirtmekte fayda var. Yukarıdaki hususlara ilişkin yönetim ve karar alma, Medeni Kanun'un ortak mülkiyete ilişkin hükümlerine dayanmaktadır.

Garajın her ortak sahibi, ortak mülkiyetin (bu durumda garaj binasının) yönetiminde işbirliği yapmakla yükümlüdür. Aynı zamanda önemli konulardaki kararların bu mülkün tüm ortak sahipleri tarafından oybirliğiyle alınması gerekir.

Mevcut sorunlar oy çokluğuyla çözülür. Ortak mülk yönetiminin ötesine geçen bir soruna örnek olarak garaja CCTV kurulumu verilebilir. Bu durumda, garajın tüm ortak sahiplerinin kurulumu konusunda oy kullanması gerekir. Binanın inşaatı sırasında izleme kuruluysa bu geçerli değildir. Bu durumda, halihazırda böyle bir izleme sistemi ile donatılmış bir nesnede mülkiyet payları edinilir. Bu durumda kooperatifin yönetimi, garaj kapılarının veya bu binada kurulu diğer cihazların bakım veya onarımını emredecektir.

Garaj park alanı sahipleri bu nedenle binanın bu bölümünün yönetimine daha fazla katılım ihtiyacını dikkate almalıdır. Elbette hiçbir şey sizi garaj salonunun günlük yönetimini konut birliğinin yönetimine veya yönetim kuruluna emanet etmekten alıkoyamaz. Ancak bu, tesislerin yönetimi için ek önlemler ve maliyetler gerektirir.

Harici park yerlerinin bakımı

Son olarak, genellikle konut birliği tarafından yönetilen bölgede bulunan harici park yerlerinden bahsetmeye değer. Bu durumda durum şu şekilde olabilir. Gayrimenkul paylaşımına ilişkin sözleşme kapsamında park yerleri tahsis edilmemişse, konut birliğinin tüm üyeleri bunları kullanma hakkına sahip olacaktır.

Bu nedenle, bu tür halka açık otoparkların bakımıyla ilgili tüm masraflar toplumun her üyesi tarafından paylaşılacaktır. Garajda olduğu gibi, bu durum garajın bakımı ve emlak vergisi ödemeleri için de geçerli olacaktır.

Bununla birlikte, otopark ayrı bir mülkse veya mülkün kullanım amaçlı bir parçasıysa, garajın bakım maliyetlerinin nasıl yönetileceğini ve paylaşılacağını açıklayan ilkelerde tartışılan ilkeler uygulanır.

Özetlemek gerekirse, ister garajda ister harici bir otoparkta olsun, bir park yeri satın almadan önce geliştiricinin bu tür park etme konusunda hangi yasal kararları uyguladığını kontrol etmekte fayda var. Sonraki hesaplamaları ve mülk yönetimi yöntemini belirleyecekler.

Konutun dışındaki garaj

Yeni bir binada garaj satışı için uygun bir teklif bulmak zorsa ikincil piyasayı kontrol etmeye değer. Bulunduğunuz bölgede “satılık garaj” veya “satılık park yeri” ibarelerini kullanarak ilan arayabilirsiniz. Fiyatın çok cazip olacağı ve garajın yeni dairenizden çok uzakta olmayacağı ortaya çıkabilir. Konut kompleksinin topraklarında veya dışında bulunan güvenli bir otopark da iyi bir alternatif olabilir.

Kendi garajınıza sahip olmak, özellikle sürekli olarak park yeri sıkıntısı çeken büyük şehir sakinleri için büyük bir değerdir. Garajların ve yer altı otoparklarının da kiraya hazır olması şaşırtıcı değildir. Kira aylık yaklaşık 200 ila 600 zloti arasında değişmektedir. Böyle bir alanı kiralamak sorun değilse, satmak sorun olabilir. Garajı veya park yeri olan bir daire satın alan ve daha sonra satmayı planlayan kişilerin öncelikle bu tür binaların yasal durumunu kontrol etmeleri gerekir.

Web sitemizde https://okeask.com/tr/ yer altı garajlı birçok daire bulunmaktadır. Bir daire ararken bunları kendiniz bulabilirsiniz. Ancak bizimle iletişime geçmek daha kolaydır. +48 574 672 833 ( WhatsApp , Viber , Telegram , Facebook ) arayın, e-posta yoluyla bize yazın: info@okeask.com veya çevrimiçi sohbet.

Kaynak: web sitesi rynekpierwotny.pl