Про гаражі у багатоквартирних будинках у Польщі

Нині гараж у багатоквартирному будинку у Польщі – це майже стандарт. Паркувальне місце у гаражі асоціюється насамперед з зручністю та надійністю паркування. У той же час покупці квартири з місцем у гаражі повинні враховувати необхідність нести додаткове навантаження та виконувати додаткові обов'язки. Ми розповімо вам про витрати та зобов'язання щодо придбання та утримання гаражного місця у багатоквартирному будинку.

Гараж найчастіше є окремим приміщенням, відокремленим від загальних частин будівлі. Тому, набуваючи місця у такому приміщенні, власники гаража фактично набувають частку у спільній власності на об'єкт та укладають договір про поділ майна у користування. Останнє гарантує, що це місце для паркування не зможуть використовувати власники інших приміщень.

Гараж найчастіше є окремим приміщенням, відокремленим від загальних частин будівлі. Тому, набуваючи місця у такому приміщенні, власники гаража фактично набувають частку у спільній власності на об'єкт та укладають договір про поділ майна у користування. Останнє гарантує, що це місце для паркування не зможуть використовувати власники інших приміщень.

Паркувальне місце у гаражі у містах цінується дорого, незважаючи на це, багато наших читачів хочуть придбати квартири лише з гаражем. Однак, при покупці варто заздалегідь ретельно перевірити правовий статус бажаного гаража, так як він не завжди є власністю покупця.

Право на місце для паркування

Гараж на кілька машин у багатоквартирному будинку може мати різний правовий статус. Залежно від цього, власники квартир у будинку матимуть повне право власності на місця для паркування або тільки право на їх використання. Все залежить від формули розпорядження таким об'єктом, який прийме забудовник.

Існують 3 варіанти.

I. При купівлі підземного гаража може бути виділено окреме нежитлове приміщення. Це означає, що гараж є повністю незалежним від будівлі. Це часто буває, коли гаражів на продаж менше, ніж мешканців. Тому у багатьох нових житлових комплексах підземне паркування виділяється як одне самостійне комерційне приміщення, яке потім продається у спільне володіння користувачами.

Кожне таке місце для паркування у підземному гаражі має окрему земельно-іпотечну книгу. Це означає, що мешканці, які бажають ним скористатися, повинні купити частку у загальному гаражі, ставши таким чином його співвласниками. Як наслідок, під час продажу квартири разом з гаражем слід враховувати продаж одразу двох об'єктів нерухомості, внесених у дві окремі земельно-іпотечні книги. Це може призвести до збільшення нотаріальних та судових витрат, оскільки обидва документи доведеться змінювати.

Плюсом такого рішення є те, що власник окремого місця для паркування у гаражі може продати його незалежно від самої квартири. Звичайно, у такому випадку власник гаража не обов'язково повинен бути власником квартири у даному будинку, а деякі мешканці можуть дозволити собі купити навіть кілька гаражів, які є самостійними об'єктами торгівлі.

ІІ. При купівлі квартири також можна придбати місце для паркування, яке є частиною спільної власності (без окремої земельно-іпотечної книги). Це означає, що забудовник визначає правила, за якими мешканці зможуть користуватися ним. У такому разі це право фіксується у розділі III земельно-іпотечної книги спільного майна. При цьому гараж не отримує окремої земельно-іпотечної книги.

Дане рішення означає, що власник квартири не може продати тільки гаражне місце, не продавши одночасно житлове приміщення, з яким воно пов'язане, а також не може купити квартиру, не пов'язану з гаражем. Проте орендувати таке місце не заборонено.

Правила використання паркувальним місцем у підземному гаражі вказані у нормативних актах. Мешканці також найчастіше підписують так звану угоду quoad usum, тобто про розподіл нерухомого майна у користування. Там вказані місця для паркування, закріплені за окремими власниками квартир.

ІІІ. Останній варіант — це оренда місця для паркування у гаражі у забудовника, який просто стягує з зацікавлених мешканців фіксовану щомісячну плату.

Саме тому так важливо при перегляді пропозицій житла враховувати, який тип гаража пропонує забудовник та уважно перевіряти, чи включає пропозицію – та на яких умовах – можливість паркування автомобіля.

Яким умовам має відповідати гараж

Постанова міністра інфраструктури від 12 квітня 2002 року про технічні умови, яким мають відповідати будівлі та їх розташування, також визначає аспекти, яким зобов'язані відповідати гаражі для легкових автомобілів. У ньому містяться технічні умови для гаражів, такі як висота в'їзду та докладний опис умов під'їзду, ширина маневрової дороги та стан підземних та багаторівневих гаражів. Крім того, у регламенті зазначено, якими мають бути підлоги та вентиляція гаражів.

1.Згідно з цим правовим актом розміри паркувального місця повинні становити:

1) ширина 2,5 м та довжина 5 м – для легкових автомобілів;

2) ширина 3,6 м та довжина 5 м – для легкових автомобілів, що використовуються інвалідами;

3) ширина 3,5 м та довжина 8 м – для вантажних автомобілів;

4) ширина 4 м та довжина 10 м – у разі автобусів.

2. Паркувальні місця для автомобілів при їх розташуванні вздовж дороги повинні мати розміри не менше:

1) ширина 3,6 м з можливістю її обмеження до 2,5 м - за можливості використання прилеглого під'їзду або пішохідного маршруту та довжина 6 м - у разі легкових автомобілів;

2) ширина 3,6 м та довжина 6 м - для легкових автомобілів, що використовуються інвалідами;

3) ширина 3 м та довжина 15 м – для вантажних автомобілів;

4) ширина 3 м та довжина 19 м – у разі автобусів.

Податок на придбання місця для паркування в гаражі

Придбання місця для паркування в гаражі вимагає сплати податку на майно за це місце. Його розмір залежить від юридичного статусу гаража. Коли гараж має окрему земельно-іпотечну книгу, при покупці необхідно сплатити ПДВ 23%, а потім сплачувати податок на нерухомість.

Податок на майно для власників паркувальних місць

Крім витрат, пов'язаних з утриманням гаража, з власника місця для паркування буде стягуватися податок на нерухомість. У цьому випадку сума, що стягується з фізичних осіб, залежить від розміру їх часток у гаражі.

У 2023 році для окремого гаражу з окремою земельно-іпотечною книгою максимальна ставка податку становить 9,70 злотих/м2.

Якщо є місце у підземному гаражі у багатоквартирному будинку та воно є частиною спільної власності (окремої земельно-іпотечної книги немає), то максимальна ставка податку складає 1 злотий/кв.м. Площа підземного гаража у будівлі (це може бути також наземний гараж, що входить до складу об'єкта нерухомості) включається до загальної площі приміщень загального користування та оподатковується на все майно, що перебуває у віданні житлового кооперативу.

Якщо гараж не прив'язаний до землі (наприклад, це не цегляний, а бляшаний гараж), то податкове зобов'язання відсутнє. Це стосується ситуації, коли такий гараж використовують у особистих цілях.

Податок при здачі гаража в оренду

Орендодавець гаража або місця для паркування, наприклад, у підземному гаражі на нульовому рівні або в окремому підземному гаражі, повинен сплатити податок. Податкова інспекція потребує сплати орендного податку. Можна орендувати гараж у будівлі, окремий гараж або паркувальне місце у багатомісному гаражі житлового будинку без ведення бізнесу. Це буде так звана приватна оренда.

У цьому випадку власник гаража сплачує прибутковий податок у вигляді одноразової виплати та сплачує його з доходу.

Існує дві ставки податку:

8,5 відсотків – якщо дохід від оренди не перевищує 100 000 злотих на рік,

12,5 відсотків – якщо прибуток від оренди на рік перевищує 100 000 злотих.

Прибутковий податок від оренди паркувального місця або гаража необхідно сплатити до 20 числа місяця, наступного за місяцем, за який здійснюється розрахунок податку.

Ціна паркувального місця

Купівля квартири з місцем паркування коштує по-різному, залежно від розташування самого будинку. Наприклад, у Варшаві чи Вроцлаві ставка може досягати 55 000 злотих у найпрестижніших районах. У невеликих містах ця сума може становити 15 000–20 000 злотих. Під час пошуку пропозицій слід враховувати додаткові витрати, пов'язані з придбанням гаражного місця. Приваблива ціна, що здається, може зрости, якщо доведеться заплатити ПДВ 23%.

Плата за утримання гаража

Той факт, що особа, яка користується місцем паркування, є також співвласником всього гаража – звичайно, у невеликій частці – тягне за собою певні правові наслідки. Перший – це сплата додаткових зборів за утримання приміщення. Ці витрати розподіляються лише між людьми, які мають паркувальні місця. Тому не всі члени житлової спільноти братимуть у них участь.

Утримання гаражу, переважно, включає витрати на освітлення, опалення та підтримання його в чистоті. Також слід взяти до уваги витрати на ремонт та обслуговування, наприклад, гаражних воріт. Коли підземний гараж є окремим об'єктом нерухомості, витрати на його утримання поділяють лише співвласники, а не всі мешканці. У розрахунку одного співвласника ці витрати зазвичай невеликі. Однак, це залежить від розміру самого приміщення та кількості паркувальних місць. Чим більша кількість співвласників, тим меншими будуть витрати.

Гараж як власність

Власники паркувальних гаражних місць отримують додаткову частку у спільному майні – адже вони також є співвласниками приміщень, що становлять гараж. Однак деякі питання, пов'язані з гаражем, повинні вирішуватись ними поза зборами житлової спільноти. Як уже зазначалося, гараж є окремим майном, право власності на яке розділене між окремими власниками паркувальних місць.

Тому питання, що стосуються виключно гаражного приміщення, перебувають поза компетенцією житлової спільноти. Рішення з управління гаражним залом мають приймати лише його співвласники. Важливо відзначити, що власники гаражів не можуть використовувати Закон про власність на приміщення, де містяться положення про житлові товариства. Управління та прийняття рішень з вищевказаних питань ґрунтуються на положеннях Цивільного кодексу про спільну власність.

Кожен співвласник гаража зобов'язаний співпрацювати в управлінні спільним майном – у цьому випадку приміщенням гаража. При цьому рішення з важливих питань мають ухвалюватися одноголосно всіма співвласниками цього майна.

Поточні питання вирішуються більшістю голосів. Прикладом питання, що виходить за рамки управління спільним майном, є встановлення відеоспостереження у гаражі. У такому разі всі співвласники гаражу мають проголосувати за його встановлення. Це не застосовується, якщо моніторинг встановлено під час будівництва будівлі. У такому разі частки майна купуються в об'єкті, вже обладнаному такою системою моніторингу. У цьому випадку керівництво кооперативом замовлятиме обслуговування або ремонт гаражних воріт або інших пристроїв, встановлених у цьому приміщенні.

Тому власникам паркувальних місць у гаражі слід враховувати необхідність більш активної участі у питаннях, пов'язаних з керуванням цією частиною будівлі. Звичайно, ніщо не заважає довірити повсякденне управління гаражною залою адміністрації житлового товариства або його правлінню. Однак це вимагає додаткових заходів та витрат на адміністрування приміщення.

Обслуговування зовнішніх місць для паркування

Нарешті, варто згадати зовнішні місця для паркування, які зазвичай розташовуються на території, що знаходиться у віданні житлового товариства. У цьому випадку ситуація може бути такою. Якщо за договором про поділ нерухомого майна місця для паркування не виділені, ними матимуть право користуватися всі члени житлового товариства.

Тому всі витрати, пов'язані з утриманням такого загальнодоступного паркування, будуть поділені між кожним членом спільноти. Як у випадку з гаражем, це поширюватиметься на витрати на його утримання та сплату податку на нерухомість.

Однак, якщо автостоянка є окремим майном або частиною майна, призначеною для використання, застосовуються принципи, розглянуті при описі способу керування та участі у витратах за утримання гаража.

Підсумовуючи, перед покупкою місця для паркування, будь то у гаражі або на зовнішній парковці, варто перевірити, які правові рішення застосовані забудовником до даного типу парковок. Вони визначать наступні розрахунки та спосіб управління майном.

Гараж поза місцем проживання

Якщо складно знайти потрібну пропозицію щодо продажу гаража у новобудові, варто перевірити вторинний ринок. Можна пошукати оголошення за фразами «продається гараж» або «продається паркувальне місце» у вашому районі. Може виявитися, що ціна буде дуже привабливою, а сам гараж буде розташований неподалік від вашої нової квартири. Гарною альтернативою також може стати парковка, що охороняється, розташована на території житлового комплексу або за його межами.

Власний гараж – велика цінність, особливо для мешканців великих міст, які постійно борються з нестачею паркувальних місць. Не дивно, що гаражі та підземні місця для паркування також охоче здаються в оренду. Орендна плата варіюється приблизно від 200 до 600 злотих на місяць. Якщо оренда таких площ не є проблемою, то продаж їх може бути проблематичним. Людям, які купують квартиру з гаражем або місцем для паркування таі планують її пізніше продати, слід спочатку перевірити правовий статус такого приміщення.

У нас на сайті https://okeask.com/uk є багато квартир з підземними гаражами. Ви можете знайти їх при пошуку квартири. Але простіше звернутись до нас. Зателефонуйте +48 574 672 833 ( WhatsApp , Viber , Telegram , Facebook ), напишіть нам на e-mail: info@okeask.com або в онлайн чат.

Джерело: сайт rynekpierwotny.pl