О гаражах в многоквартирных домах в Польше

В наши дни гараж в многоквартирном доме в Польше – это почти стандарт. Парковочное место в гараже ассоциируется прежде всего с удобством и надёжностью парковки. В то же время покупатели квартиры с местом в гараже должны учитывать необходимость нести дополнительную нагрузку и выполнять дополнительные обязанности. Мы расскажем вам о расходах и обязательствах по приобретению и содержанию гаражного места в многоквартирном доме.

В наши дни гараж в многоквартирном доме в Польше – это почти стандарт. Парковочное место в гараже ассоциируется прежде всего с удобством и надёжностью парковки. В то же время покупатели квартиры с местом в гараже должны учитывать необходимость нести дополнительную нагрузку и выполнять дополнительные обязанности. Мы расскажем вам о расходах и обязательствах по приобретению и содержанию гаражного места в многоквартирном доме.

Гараж чаще всего представляет собой отдельное помещение, отделённое от общих частей здания. Поэтому, приобретая место в таком помещении, владельцы гаража фактически приобретают долю в совместной собственности на объект и заключают договор о разделе имущества в пользование. Последнее гарантирует, что это парковочное место не смогут использовать владельцы других помещений.

Парковочное место в гараже в городах ценится дорого, и, несмотря на это, многие наши читатели хотят приобрести квартиры только с гаражом. Однако, при покупке стоит заранее тщательно проверить правовой статус столь желаемого гаража, так как он не всегда является собственностью покупателя.

Право на парковочное место

Гараж на несколько машин в многоквартирным домом может иметь разный правовой статус. В зависимости от этого, собственники квартир в доме будут иметь полное право собственности на парковочные места или только право на их использование. Все зависит от формулы распоряжения таким объектом, которую примет застройщик.

Существуют 3 варианта.

I. При покупке подземного гаража он может быть выделен в отдельное нежилое помещение. Это означает, что гараж полностью независим от здания. Это часто бывает, когда гаражей на продажу меньше, чем жителей. Поэтому во многих новых жилых комплексах подземная парковка выделяется как одно самостоятельное коммерческое помещение, которое затем продаётся в совместное владение пользователями.

Каждое такое парковочное место в подземном гараже имеет отдельную земельно-ипотечную книгу. Это означает, что жильцы, желающие им воспользоваться, должны купить долю в общем гараже, став, таким образом, его совладельцами. Как следствие, при продаже квартиры вместе с гаражом следует учитывать продажу сразу двух объектов недвижимости, внесённых в две отдельные земельно-ипотечные книги. Это может привести к увеличению нотариальных и судебных расходов, поскольку оба документа придётся менять.

Плюсом такого решения является то, что владелец отдельного парковочного места в гараже может продать его независимо от самой квартире. Конечно, в таком случае владелец гаража не обязательно должен быть владельцем квартиры в данном доме, а некоторые жильцы могут позволить себе купить даже несколько гаражей, представляющих собой самостоятельные объекты торговли.

II. При покупке квартиры также можно приобрести парковочное место, которое является частью общей собственности (без отдельной земельно-ипотечной книги). Это значит, что застройщик определяет правила, по которым жильцы смогут им пользоваться. В таком случае, это право фиксируется в разделе III земельно-ипотечной книги общего имущества. При этом гараж не получает отдельной земельно-ипотечной книги.

Данное решение означает, что собственник квартиры не может продать только гаражное место, не продав одновременно жилое помещение, с которым оно связано, а также не может купить квартиру, не связанную с данным гаражом. Однако, арендовать такое место не запрещено.

Правила использования парковочным местом в подземном гараже указаны в нормативных актах. Жильцы также чаще всего подписывают так называемое соглашение quoad usum, то есть о разделе недвижимого имущества в пользование. Там указаны парковочные места, закреплённые за отдельными собственниками квартир.

III. Последний вариант — это аренда парковочного места в гараже у застройщика, который просто взимает с заинтересованных жильцов фиксированную ежемесячную плату.

Именно поэтому так важно при просмотре предложений жилья учитывать, какой тип гаража предлагает застройщик и внимательно проверять, включает ли предложение – и на каких условиях – возможность парковки автомобиля.

Каким условиям должен соответствовать гараж

Постановление министра инфраструктуры от 12 апреля 2002 года о технических условиях, которым должны соответствовать здания и их расположение, также определяет аспекты, которым обязаны соответствовать гаражи для легковых автомобилей. В нём содержатся технические условия для гаражей, такие как высота въезда и подробное описание условий подъезда, ширина маневровой дороги и состояние подземных и многоуровневых гаражей. Кроме того, в регламенте указано, какими должны быть полы и вентиляция гаражей.

1.Согласно этому правовому акту размеры парковочного места должны составлять:

1) ширина 2,5 м и длина 5 м – для легковых автомобилей;

2) ширина 3,6 м и длина 5 м - для легковых автомобилей, используемых инвалидами;

3) ширина 3,5 м и длина 8 м – для грузовых автомобилей;

4) ширина 4 м и длина 10 м – в случае автобусов.

2. Парковочные места для автомобилей при их расположении вдоль дороги должны иметь размеры не менее:

1) ширина 3,6 м с возможностью её ограничения до 2,5 м - при возможности использования прилегающего подъезда или пешеходного маршрута и длина 6 м - в случае легковых автомобилей;

2) ширина 3,6 м и длина 6 м - для легковых автомобилей, используемых инвалидами;

3) ширина 3 м и длина 15 м – для грузовых автомобилей;

4) ширина 3 м и длина 19 м – в случае автобусов.

Налог на приобретение парковочного места в гараже

Приобретение парковочного места в гараже требует уплаты налога на имущество за это место. Его размер зависит от юридического статуса гаража. Когда у гаража есть отдельная земельно-ипотечная книга, при покупке необходимо заплатить НДС 23%, а затем платить налог на недвижимость.

Налог на имущество для владельцев парковочных мест

Помимо расходов, связанных с содержанием гаража, с владельца парковочного места будет взиматься налог на недвижимость. В этом случае сумма, взимаемая с физических лиц, зависит от размера их долей в гараже.

В 2023 году для отдельно стоящего гаража с отдельной земельно-ипотечной книгой максимальная ставка налога составляет 9,70 злотых/м2.

Если есть место в подземном гараже в многоквартирном доме и оно является частью общей собственности (отдельной земельно-ипотечной книги нет), то максимальная ставка налога составляет 1 злотый/кв.м. Площадь подземного гаража в здании (это может быть и наземный гараж, входящий в состав объекта недвижимости) включается в общую площадь помещений общего пользования и облагается налогом на всё имущество, находящееся в ведении жилищного кооператива.

Если гараж не привязан к земле (например, это не кирпичный, а жестяной гараж), то налоговое обязательство отсутствует. Это касается ситуации, когда такой гараж используется в личных целях.

Налог при сдаче гаража в аренду

Арендодатель гаража или парковочного места, например, в подземном гараже на нулевом уровне или в отдельном подземном гараже, должен уплатить налог. Налоговая инспекция требует уплаты арендного налога. Можно арендовать гараж в здании, отдельно стоящий гараж или парковочное место в многоместном гараже жилого дома без ведения бизнеса. Это будет, так называемая, частная аренда.

В этом случае владелец гаража уплачивает подоходный налог в виде единовременной выплаты и уплачивает его с дохода.

Существует две ставки налога:

8,5 процентов – если доход от аренды не превышает 100 000 злотых в год,

12,5 процентов – если доход от аренды в год превышает 100 000 злотых.

Подоходный налог от аренды парковочного места или гаража необходимо уплатить до 20-го числа месяца, следующего за месяцем, за который производится расчёт налога.

Цена парковочного места

Покупка квартиры с парковочным местом стоит по-разному, в зависимости от расположения самого дома. Например, в Варшаве или Вроцлаве ставка может достигать 55 000 злотых в самых престижных районах. В небольших городах эта сумма может составлять 15 000–20 000 злотых. При поиске предложений следует учитывать дополнительные расходы, связанные с приобретением гаражного места. Кажущаяся привлекательная цена может вырасти, если придется заплатить НДС 23%.

Плата за содержание гаража

Тот факт, что лицо, пользующееся парковочным местом, является также совладельцем всего гаража – конечно, в небольшой доле – влечёт за собой определенные правовые последствия. Первый – это оплата дополнительных сборов за содержание помещения. Эти расходы распределяются только между людьми, у которых есть парковочные места. Поэтому не все члены жилищного сообщества будут в них участвовать.

Содержание гаража, в основном, включает в себя расходы на освещение, отопление и поддержание его в чистоте. Также следует принять во внимание затраты на ремонт и обслуживание, например, гаражных ворот. Когда подземный гараж является отдельным объектом недвижимости, расходы на его содержание разделяют только совладельцы, а не все жильцы. В расчете на одного совладельца эти затраты обычно невелики. Однако, это зависит от размера самого помещения и количества парковочных мест. Чем больше число совладельцев, тем меньше будут затраты.

Гараж как собственность

Владельцы парковочных гаражных мест получают дополнительную долю в общем имуществе – ведь они также являются совладельцами помещений, составляющих гараж. Однако, некоторые вопросы, связанные с гаражом, должны решаться ими вне собраний жилищного сообщества. Как уже отмечалось, гараж представляет собой отдельное имущество, право собственности на которое разделено между отдельными собственниками парковочных мест.

Поэтому вопросы, касающиеся исключительно гаражного помещения, находятся вне компетенции жилищного сообщества. Решения по управлению гаражным залом должны принимать только его совладельцы. Важно отметить, что владельцы гаражей не могут использовать Закон о собственности на помещения, в котором содержатся положения о жилищных товариществах. Управление и принятие решений по вышеуказанным вопросам основаны на положениях Гражданского кодекса о совместной собственности.

Каждый совладелец гаража обязан сотрудничать в управлении общим имуществом - в данном случае помещением гаража. При этом решения по важным вопросам должны приниматься единогласно всеми совладельцами этого имущества.

Текущие вопросы решаются большинством голосов. Примером вопроса, выходящего за рамки управления общим имуществом, является установка видеонаблюдения в гараже. В таком случае все совладельцы гаража должны проголосовать за его установку. Это не применяется, если мониторинг установлен во время строительства здания. В таком случае доли имущества приобретаются в объекте, уже оборудованном такой системой мониторинга. В этом случае руководство кооперативом будет заказывать обслуживание или ремонт гаражных ворот или других устройств, установленных в этом помещении.

Поэтому владельцам парковочных мест в гараже следует учитывать необходимость более активного участия в вопросах, связанных с управлением этой частью здания. Конечно, ничто не мешает доверить повседневное управление гаражным залом администрации жилищного товарищества или его правлению. Однако, это требует дополнительных мер и затрат на администрирование помещения.

Обслуживание внешних парковочных мест

Наконец, стоит упомянуть внешние парковочные места, которые обычно располагаются на территории, находящейся в ведении жилищного товарищества. В этом случае ситуация может быть такой. Если по договору о разделе недвижимого имущества парковочные места не выделены, ими будут иметь право пользоваться все члены жилищного товарищества.

Поэтому все расходы, связанные с содержанием такой общедоступной парковки, будут разделены между каждым членом сообщества. Как и в случае с гаражом, это будет распространяться на расходы на его содержание и уплату налога на недвижимость.

Однако, если автостоянка представляет собой отдельное имущество или часть имущества, предназначенную для использования, применяются принципы, рассмотренные при описании способа управления и участия в расходах по содержанию гаража.

Подводя итог, перед покупкой парковочного места, будь то в гараже или на внешней парковке, стоит проверить, какие правовые решения применены застройщиком к данному типу парковок. Они определят последующие расчёты и способ управления имуществом.

Гараж вне места жительства

Если сложно найти подходящее предложение по продаже гаража в новостройке, стоит проверить вторичный рынок. Можно поискать объявления по фразам «продаётся гараж» или «продаётся парковочное место» в вашем районе. Может оказаться, что цена будет очень привлекательной, а сам гараж будет расположен недалеко от вашей новой квартиры. Хорошей альтернативой также может стать охраняемая парковка, расположенная на территории жилого комплекса или за его пределами.

Собственный гараж – большая ценность, особенно для жителей крупных городов, которые постоянно борются с нехваткой парковочных мест. Неудивительно, что гаражи и подземные парковочные места также охотно сдаются в аренду. Арендная плата варьируется примерно от 200 до 600 злотых в месяц. Если аренда таких площадей не является проблемой, то продажа их может оказаться проблематичной. Людям, которые покупают квартиру с гаражом или парковочным местом и планируют её позже продать, следует сначала проверить правовой статус такого помещения.

У нас на сайте https://okeask.com/ru/есть много квартир с подземными гаражами. Вы можете сами найти их при поиске квартиры. Но проще обратиться к нам. Позвоните +48 574 672 833 (WhatsApp, Viber, Telegram), напишите нам на имейл: info@okeask.com или в онлайн чат.

Источник: сайт rynekpierwotny.pl