Продажа жилья и цены на квартиры в Варшаве на 1 июля 2021 года

За анализируемый период времени (II квартал 2020 года - II квартал 2021 года) количество предлагаемого жилья на первичном и вторичном рынках жилья в Варшаве уменьшилось с 14445 до 10802 квартир. Однако после ковидного спада продажи вновь стали ежеквартально возрастать (с 5298 до 6021 квартир).

Всего на рынке недвижимости в Варшаве во II квартале 2021 года было предложено к продаже 10802 квартиры, из них 8429 (78.0%) на первичном рынке и 2373 квартиры (22.0%) на вторичном рынке. Как видно, предложения нового жилья превалируют в структуре рыночной недвижимости Варшавы. Причём, во II квартале 2020 года картина была ещё удивительнее – предложения квартир в новостройках составляли 85%.

Во II квартале 2021 года в столице Польши было продано 6021 квартира, из них 4699 (78.0%) на первичном рынке и 1322 квартиры (22.0%) на вторичном рынке. Проценты продаж совпали с предложениями с удивительной точностью.

Подробнее о первичном рынке недвижимости в Варшаве (Таблица 1)

Всего во II квартале 2021 года к продаже предлагалось 8 429 квартир в новостройках. Наметилась стойкая тенденция к уменьшению количества предложенных квартир. Индекс 2021 года по сравнению с 2020 годом составил 68,3%.

В то же время, продажи новостроек ежеквартально росли с 2631 во II квартале 2020 года до 4 951 в I квартале 2021 года и 4 699 во II квартале 2021 года. За апрель – июнь 2021 года было продано 4 699 квартир (55.8%). Быстрее всего расходятся квартиры площадью до 40 кв.м, медленнее всего – площадью более 80 кв.м

Наибольшим спросом на первичном рынке недвижимости Варшавы пользуются квартиры площадью от 40.1 до 60 кв.м. Их и предлагается больше всего. Вот как выглядит структура проданных новых квартир во II квартале 2021 года: квартиры площадью до 40 кв.м – составляют 18.1% продаж; квартиры площадью от 40.1 до 60 кв.м – 44.7%; квартиры площадью от 60.1 до 80 кв.м – 26.4%; квартиры площадью более 80 кв.м – 10.8%.

Теперь о ценах на первичном рынке недвижимости в Варшаве

Конечно, стоимость жилья в новых домах зависит от многих факторов. Жилая недвижимость на первичном рынке в Варшаве на 1 июля 2021 года предлагалась в среднем по 11539 злотых за квадратный метр. Наблюдалась устойчивая тенденция ежеквартального роста цен. Ко II кварталу 2020 года  они выросли на 107,6%. Квартир ниже 4000 злотых/кв.м на рынке просто не было, по цене от 4001 до 6000 зл./кв.м были лишь единицы предложений. Менее половины предложений в 2020 году (а в 2021 году чуть более трети) имели показатель от 4001 до 6000 зл./кв.м и от 6001 до 8000 зл./кв.м. Таким образом, столичный рынок девелоперов сформировал среднюю цену предложений нового жилья в количестве более 10000 зл./кв.м.

Цены при продаже несколько снижаются. Отклонение средней цены предложения от сделки (с 11 539 до 10 671 злотых/кв.м) составило 8.1%. При этом наибольшее уменьшение цены было в квартирах площадью до 40 кв.м - 13,6%. А наименьшее уменьшение цены (если можно так сказать) было в квартирах площадью от 40.1 до 60 кв.м - 4,4%. Ну, и в целом, наиболее дорогой квадратный метр новой столичной недвижимости на 1 июля 2021 был в самых маленьких (до 40 кв.м) и в самых больших квартирах (более 80 кв.м).

                     Таблица 1. Продажа жилья и средние цены на жильё в Варшаве на первичном рынке (RP) на 1 июля 2021 года (злотых/кв.м)

О вторичном рынке недвижимости в Варшаве (Таблица 2)

Всего во II квартале 2021 года к продаже предлагалось 2373 квартиры на вторичном рынке. В отличие от рынка новостроек, имеется тенденция к увеличению предложенных квартир. Индекс 2021 года по сравнению с 2020 годом составил 113.1% (с 2 098 до 2 373, с некоторым всплеском в IV квартале 2020 года, вызванного, очевидно, привыканием к Ковиду).

Продажи вторички росли III квартала подряд в 2020 году. Однако в I и II квартале 2021 года они снова снизились. За апрель – июнь 2021 года было продано 1 322 квартиры (63.0% к апрелю – июню 2021 года). Быстрее всего расходятся квартиры площадью до 40 кв.м, медленнее всего – площадью более 80 кв.м

Наибольшим спросом на вторичном рынке недвижимости Варшавы пользуются квартиры площадью от 40.1 до 60 кв.м. Их и предлагается больше всего. Вот как выглядит структура проданных квартир во II квартале 2021 года: квартиры площадью до 40 кв.м – составляют 30.8% продаж; квартиры площадью от 40.1 до 60 кв.м – 44.8%; квартиры площадью 60.1 до 80 кв.м – 16.8%; квартиры площадью более 80 кв.м – 7.6%.

При этом, по сравнению с рынком нового жилья, значительно поменялись приоритеты покупателей. На вторичном рынке пошли в ход маленькие квартиры. Квартиры площадью от 40.1 до 60 кв.м сохранили свой показатель, а большие квартиры (площадью более 60 кв.м) на вторичном рынке пользуются меньшим спросом.

В абсолютном же виде на первичном рынке квартир площадью от 40 кв.м представлено значительно больше, чем на вторичном рынке

О ценах на вторичном рынке недвижимости в Варшаве

Жилая недвижимость на вторичном рынке в Варшаве на 1 июля 2021 года предлагалась в среднем по 12 473 злотых за квадратный метр. Наблюдалась устойчивая тенденция ежеквартального роста цен. Ко II кварталу 2020 года  цены выросли на 108,3%. И этот индекс несколько выше, чем на рынке новостроек. В абсолютном значении цены предложений на вторичку выше первички на 934 зл./кв.м. Квартир ниже 4000 злотых/кв.м на рынке просто не было, по цене от 4001 до 6000 зл./кв.м и от 6001 до 8000 зл./кв.м были лишь единицы предложений. Столичный рынок собственников сформировал среднюю цену предложений вторичного жилья в количестве более 10000 зл./кв.м.

Цены при продаже вторичного жилья по сравнению с запросами продавцов снижаются более существенно, чем при обсуждении с девелоперами. Отклонение средней цены предложения от продажной стоимости (с 12 473 до 10 513 злотых/кв.м) составило 18.6%. Наибольшее снижение цены было в квартирах площадью до 40 кв.м – 24.5%%.

Таким образом, средние цены на первичное и вторичное жильё в Варшаве практически сравнялись (соответственно  10671 и 10 513 зл./кв.м). В целом, наиболее дорогой квадратный метр вторичной столичной недвижимости на 1 июля 2021 был в самых маленьких (до 40 кв.м) и в самых больших квартирах (более 80 кв.м).

                        Таблица 2. Продажа жилья и средние цены на жильё в Варшаве на вторичном рынке (RW) на 1 июля 2021 года (злотых/кв.м)