Sprzedaż mieszkań i ceny mieszkań w Warszawie 1 lipca 2021 r.

W analizowanym okresie (II kwartał 2020 - II kwartał 2021) liczba oferowanych mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym w Warszawie zmniejszyła się z 14 445 do 10 802 mieszkań. Jednak po recesji covid sprzedaż zaczęła ponownie rosnąć kwartalnie (z 5298 do 6021 mieszkań).

Łącznie na warszawskim rynku nieruchomości w II kwartale 2021 r. wystawiono do sprzedaży 10 802 mieszkań, z czego 8 429 (78,0%) znajdowało się na rynku pierwotnym, a 2 373 mieszkania (22,0%) na rynku wtórnym. Jak widać, w strukturze rynku nieruchomości w Warszawie dominuje podaż nowych mieszkań. Co więcej, w II kwartale 2020 roku obraz był jeszcze bardziej zaskakujący – podaż mieszkań w nowych budynkach wyniosła 85%.

W II kwartale 2021 r. w stolicy sprzedano 6021 mieszkań, z czego 4699 (78,0%) na rynku pierwotnym i 1322 mieszkania (22,0%) na rynku wtórnym. Procenty sprzedaży dopasowane do ofert z niesamowitą dokładnością.

Więcej o pierwotnym rynku nieruchomości w Warszawie (Tabela 1)

Łącznie w II kwartale 2021 r. do sprzedaży trafiło 8 429 mieszkań w nowych budynkach. Trwała tendencja do spadku liczby oferowanych mieszkań. Indeks 2021 w porównaniu do 2020 wyniósł 68,3%.

Jednocześnie sprzedaż nowych domów wzrosła kwartalnie z 2 631 w II kwartale 2020 roku do 4 951 w I kwartale 2021 roku i 4 699 w II kwartale 2021 roku. W okresie kwiecień-czerwiec 2021 r. sprzedano 4699 mieszkań (55,8%). Najszybciej rozpraszają się mieszkania o powierzchni do 40 mkw., najwolniej – o powierzchni ponad 80 mkw.

Największy popyt na pierwotnym rynku nieruchomości w Warszawie występuje na mieszkania o powierzchni od 40,1 do 60 mkw. Oferują najwięcej. Tak wygląda struktura nowych mieszkań sprzedanych w II kwartale 2021 r.: mieszkania o powierzchni do 40 m2 – stanowią 18,1% sprzedaży; mieszkania od 40,1 do 60 m2 - 44,7%; mieszkania od 60,1 do 80 m2 - 26,4%; mieszkania o powierzchni powyżej 80 m2 - 10,8%.

Teraz o cenach na pierwotnym rynku nieruchomości w Warszawie

Oczywiście koszt mieszkania w nowych domach zależy od wielu czynników. Nieruchomości mieszkaniowe na rynku pierwotnym w Warszawie od 1 lipca 2021 r. oferowane były po średnio 11 539 zł za metr kwadratowy. Wystąpił stały trend kwartalnych wzrostów cen. Do II kwartału 2020 r. wzrosły o 107,6%. Po prostu nie było na rynku mieszkań poniżej 4000 zł/m kw. Było tylko kilka ofert w cenach od 4001 do 6000 zł. Mniej niż połowa propozycji w 2020 r. (i nieco ponad jedna trzecia w 2021 r.) mieściła się w przedziale od 4001 do 6000 zł/mkw. i między 6001 a 8000 zł/mkw. Rynek kapitałowy deweloperów ukształtował więc średnią cenę ofert nowych mieszkań w wysokości ponad 10 tys. zł/mkw.

Ceny sprzedaży są nieznacznie obniżone. Odchylenie średniej ceny oferty od transakcji (z 11 539 zł do 10 671 zł/mkw.) wyniosło 8,1%. Jednocześnie największy spadek cen nastąpił w mieszkaniach o powierzchni do 40 m2 – 13,6%. A najmniejsza obniżka ceny (jeśli tak powiem) dotyczyła mieszkań od 40,1 do 60 m2 - 4,4%. Otóż ​​generalnie najdroższy metr kwadratowy nowych wielkomiejskich nieruchomości na dzień 1 lipca 2021 r. był w najmniejszych (do 40 mkw.) i największych mieszkaniach (ponad 80 mkw.).

                     Tabela 1. Sprzedaż mieszkań i średnie ceny mieszkań w Warszawie na rynku pierwotnym (RP) na dzień 1 lipca 2021 r. (zł/mkw.)

O wtórnym rynku nieruchomości w Warszawie (tabela 2)

Łącznie w II kwartale 2021 r. do sprzedaży na rynku wtórnym wystawiono 2 373 mieszkania. W przeciwieństwie do rynku nowych budynków, istnieje tendencja do zwiększania liczby oferowanych mieszkań. Indeks z 2021 r. w porównaniu do 2020 r. wyniósł 113,1% (z 2098 do 2373, z pewnym wzrostem w IV kwartale 2020 r., najwyraźniej spowodowanym przyzwyczajeniem się do Covid).

Sprzedaż odsprzedaży rosła trzeci kwartał z rzędu w 2020 roku. Jednak w I i II kwartale 2021 r. ponownie spadły. W okresie kwiecień-czerwiec 2021 r. sprzedano 1322 mieszkania (63,0% w porównaniu do kwietnia-czerwca 2021 r.). Najszybciej rozpraszają się mieszkania o powierzchni do 40 mkw., najwolniej – o powierzchni ponad 80 mkw.

Największy popyt na wtórnym rynku nieruchomości w Warszawie występuje na mieszkania o powierzchni od 40,1 do 60 mkw. Oferują najwięcej. Tak wygląda struktura sprzedanych mieszkań w II kwartale 2021 r.: mieszkania do 40 m2 - stanowią 30,8% sprzedaży; mieszkania od 40,1 do 60 m2 - 44,8%; mieszkania o powierzchni od 60,1 do 80 m2 – 16,8%; mieszkania o powierzchni powyżej 80 m2 - 7,6%.

Jednocześnie, w porównaniu z nowym rynkiem mieszkaniowym, znacząco zmieniły się priorytety kupujących. Na rynku wtórnym poszła w trakcie małych mieszkań. Mieszkania o powierzchni od 40,1 do 60 mkw. zachowały swój udział, a duże mieszkania (powyżej 60 mkw.) z rynku wtórnego cieszą się mniejszym popytem.

W wartościach bezwzględnych na rynku pierwotnym jest znacznie więcej mieszkań o powierzchni 40 m2 lub więcej niż na rynku wtórnym.

O cenach na wtórnym rynku nieruchomości w Warszawie

Nieruchomości mieszkaniowe na rynku wtórnym w Warszawie od 1 lipca 2021 r. oferowane były po średnio 12 473 zł za metr kwadratowy. Wystąpił stały trend kwartalnych wzrostów cen. Do II kwartału 2020 r. ceny wzrosły o 108,3%. A ten wskaźnik jest nieco wyższy niż na rynku nowych budynków. W wartości bezwzględnej cena ofert na mieszkania drugorzędne jest wyższa od podstawowej o 934 zł/mkw. Po prostu nie było na rynku mieszkań poniżej 4000 zł/mkw., przy cenach od 4001 do 6000 zł/mkw. i od 6001 do 8000 zł/mkw., było tylko kilka ofert. Stołeczny rynek właścicieli ukształtował średnią cenę ofert mieszkań wtórnych w wysokości ponad 10 000 zł/mkw.

Ceny sprzedaży mieszkań wtórnych w porównaniu z prośbami sprzedawców są znacznie niższe niż w przypadku rozmów z deweloperami. Odchylenie średniej ceny oferty od ceny sprzedaży (z 12 473 zł do 10 513 zł/mkw.) wyniosło 18,6%. Największa obniżka cen dotyczyła mieszkań do 40 m2 - 24,5%.

Tym samym średnie ceny nowych i drugich domów w Warszawie są praktycznie równe (odpowiednio 10 671 zł i 10 513 zł/mkw.). Ogólnie rzecz biorąc, najdroższy metr kwadratowy drugorzędnych nieruchomości metropolitalnych na dzień 1 lipca 2021 r. był w najmniejszych (do 40 mkw.) i największych mieszkaniach (powyżej 80 mkw.).

                        Tabela 2. Sprzedaż mieszkań i średnie ceny mieszkań w Warszawie na rynku wtórnym (RW) na dzień 1 lipca 2021 r. (zł/mkw.)