Продаж житла та ціни на квартири у Варшаві на 1 липня 2021 року

За аналізований період часу (ІІ квартал 2020 року – ІІ квартал 2021 року) кількість пропонованого житла на первинному та вторинному ринках житла у Варшаві зменшилася з 14445 до 10802 квартир. Проте після ковидного спаду продажі знову стали щокварталу зростати (з 5298 до 6021 квартир).

Усього на ринку нерухомості у Варшаві у II кварталі 2021 року було запропоновано до продажу 10802 квартири, з них 8429 (78.0%) на первинному ринку та 2373 квартири (22.0%) на вторинному ринку. Як бачимо, пропозиції нового житла превалюють у структурі ринкової нерухомості Варшави. Причому, у II кварталі 2020 року картина була ще дивовижнішою – пропозиції квартир у новобудовах становили 85%.

У II кварталі 2021 року у столиці Польщі було продано 6021 квартиру, з них 4699 (78.0%) на первинному ринку та 1322 квартири (22.0%) на вторинному ринку. Відсотки продажів співпали з пропозиціями з надзвичайною точністю.

Докладніше про первинний ринок нерухомості у Варшаві (Таблиця 1)

Загалом у II кварталі 2021 року до продажу пропонувалося 8429 квартир у новобудовах. Намітилася стійка тенденція зменшення кількості запропонованих квартир. Індекс 2021 року порівняно з 2020 роком становив 68.3%.

У той же час, продажі новобудов щокварталу зростали з 2631 у II кварталі 2020 року до 4951 у I кварталі 2021 року та до 4699 у II кварталі 2021 року. За квітень – червень 2021 року було продано 4699 квартир (55.8%). Найшвидше розходяться квартири площею до 40 кв.м, найповільніше – площею понад 80 кв.м.

Найбільший попит на первинному ринку нерухомості Варшави мають квартири площею від 40.1 до 60 кв.м. Їх і пропонується найбільше. Ось як виглядає структура проданих нових квартир у ІІ кварталі 2021 року: квартири площею до 40 кв.м – становлять 18.1% продажів; квартири площею від 40,1 до 60 кв.м – 44,7%; квартири площею від 60.1 до 80 кв.м – 26.4%; квартири площею більше ніж 80 кв.м – 10.8%.

Тепер про ціни на первинному ринку нерухомості у Варшаві

Звичайно, вартість житла у нових будинках залежить від багатьох факторів. Житлова нерухомість на первинному ринку у Варшаві на 1 липня 2021 року пропонувалася в середньому по 11 539 злотих за квадратний метр. Спостерігалася стала тенденція щоквартального зростання цін. До ІІ кварталу 2020 року вони зросли на 107,6%. Квартири нижче 4000 злотих/кв.м на ринку просто не було, за ціною від 4001 до 6000 зл./кв.м були лише одиниці пропозицій. Менше половини пропозицій у 2020 році (а у 2021 році трохи більше третини) мали показник від 4001 до 6000 зл./кв.м та від 6001 до 8000 зл./кв.м. Таким чином, столичний ринок девелоперів сформував середню ціну пропозицій нового житла у кількості понад 10 000 зл./кв.м.

Ціни під час продажу дещо знижуються. Відхилення середньої ціни пропозиції від угоди (з 11539 до 10671 злотих/кв.м) склало 8.1%. При цьому найбільше зменшення ціни було у квартирах площею до 40 кв.м – 13,6%. А найменше зменшення ціни (якщо можна так сказати) було у квартирах площею від 40.1 до 60 кв.м – 4,4%. Ну, і в цілому, найдорожчий квадратний метр нової столичної нерухомості на 1 липня 2021 року був у найменших (до 40 кв.м) та у найбільших квартирах (більше 80 кв.м).

                     Таблиця 1. Продаж житла та середні ціни на житло у Варшаві на первинному ринку (RP) на 1 липня 2021 року (злотих/кв.м)

Про вторинний ринок нерухомості у Варшаві (Таблиця 2)

Загалом у II кварталі 2021 року до продажу пропонувалося 2373 квартири на вторинному ринку. На відміну від ринку новобудов, є тенденція до збільшення запропонованих квартир. Індекс 2021 року порівняно з 2020 роком склав 113.1% (з 2098 до 2373, з деяким сплеском у IV кварталі 2020 року, викликаного, вочевидь, звиканням до Ковіда).

Продажі вторинки зростали III квартали поспіль у 2020 році. Однак у І та ІІ кварталі 2021 року вони знову знизилися. За квітень – червень 2021 року було продано 1322 квартири (63.0% до квітня – червня 2021 року). Найшвидше розходяться квартири площею до 40 кв.м, найповільніше – площею понад 80 кв.м.

Найбільший попит на вторинному ринку нерухомості Варшави мають квартири площею від 40.1 до 60 кв.м. Їх і пропонується найбільше. Ось як виглядає структура проданих квартир у ІІ кварталі 2021 року: квартири площею до 40 кв.м – становлять 30.8% продажів; квартири площею від 40,1 до 60 кв.м – 44,8%; квартири площею 60,1 до 80 кв.м – 16,8%; квартири площею понад 80 кв. м – 7.6%.

У цьому, проти ринку нового житла, істотно змінилися пріоритети покупців. На вторинному ринку пішли у хід маленькі квартири. Квартири площею від 40.1 до 60 кв.м зберегли свій показник, а великі квартири (площею понад 60 кв.м) на вторинному ринку мають менший попит.

В абсолютному вигляді на первинному ринку квартир площею від 40 кв.м розміщено значно більше, ніж на вторинному ринку.

Про ціни на вторинному ринку нерухомості у Варшаві

Житлова нерухомість на вторинному ринку у Варшаві на 1 липня 2021 пропонувалася в середньому по 12 473 злотих за квадратний метр. Спостерігалася стала тенденція щоквартального зростання цін. До ІІ кварталу 2020 року ціни зросли на 108.3%. І цей індекс дещо вищий, ніж на ринку новобудов. В абсолютному значенні ціни пропозицій на вторинку вище за первинку на 934 зл./кв.м. Квартир нижче 4000 злотих/кв.м на ринку просто не було, за ціною від 4001 до 6000 зл./кв.м та від 6001 до 8000 зл./кв.м були лише одиниці пропозицій. Столичний ринок власників сформував середню ціну пропозицій вторинного житла у кількості понад 10 000 зл./кв.м.

Ціни при продажу вторинного житла порівняно із запитами продавців знижуються суттєвіше, ніж при обговоренні з девелоперами. Відхилення середньої ціни пропозиції від продажної вартості (з 12473 до 10513 злотих/кв.м) склало 18.6%. Найбільше зниження ціни було в квартирах площею до 40 кв.м – 24.5%.

Таким чином, середні ціни на первинне та вторинне житло у Варшаві практично зрівнялися (відповідно 10671 та 10 513 зл./кв.м). Загалом, найдорожчий квадратний метр вторинної столичної нерухомості на 1 липня 2021 року був у найменших (до 40 кв.м) та у найбільших квартирах (більше 80 кв.м).

          Таблиця 2. Продаж житла та середні ціни на житло у Варшаві на вторинному ринку (RW) на 1 липня 2021 року (злотих/кв.м)