Цены на жильё и ситуация на рынке недвижимости в Польше в III кв. 2023 года

Номинальные средние транзакционные цены на новое жильё на шести крупнейших рынках жилья в Польше выросли в третьем квартале г/г и кв/кв. С начала 2023 года наблюдается рост спроса на жильё с ограниченным предложением.

На первичных рынках номинальные средние цены продажи кв.м. в новых квартирах (RPT) увеличились как кв/кв., также и г/г, особенно во Wrocławiu, Poznaniu, Warszawie, Gdyni и Krakowie, в то время как цены уменьшились в Łodzi.

На первичных рынках номинальные средние цены продажи кв.м. в новых квартирах (RPT) увеличились как кв/кв., также и г/г, особенно во Wrocławiu, Poznaniu, Warszawie, Gdyni и Krakowie, в то время как цены уменьшились в Łodzi.

В Warszawie цены выросли на 6,4% кв/кв и 9,9% г/г. В Gdańsku, соответственно, цены возросли на 2,3% и 0,3%, в Gdyni на 4,2% и 7%, в Krakowie на 4,9% и 5,5%, в Poznaniu на 5,3% и 9,8%, во Wrocławiu на 2,8% и 11,3%.

В Łodzi номинальные средние цены трансзакции кв.м. в новых квартирах упали на 0,9% кв/кв и выросли на 3% г/г.

На первичных рынках было отмечено квартальное увеличение реальных транзакционных цен по отношению к индексу потребительских цен и небольшое снижение в годовом исчислении. Реальная динамика по отношению к заработной плате в третьем квартале 2023 года была положительной в квартальном выражении, но по-прежнему отрицательной в годовом исчислении (в связи с более высоким ростом заработной платы).

Кроме того, в III квартале 2023 года сильнее выросли затраты на строительство жилья (в квартальном выражении), т. е. материалы, рабочая сила, аренда оборудования, что было связано с более низкими объёмами строительно-монтажного производства.

У девелоперов вернулся интерес к покупке строительных площадок и цены на них выросли. Одновременно с этим наблюдается рост ставок по аренде кв.м квартир и более высокий рост средних номинальных цен сделок на кв.м квартир на первичных рынках, чем наблюдалось в предыдущих кварталах.

Ситуация у застройщиков

Расчетная норма прибыли на собственный капитал (ROE) 15 застройщиков жилья от инвестиционных проектов составила около 20%, т. е. незначительно снизилась по сравнению с предыдущими тремя кварталами, все же осталась на относительно высоком уровне.

На такой уровень рентабельности собственного капитала повлиял рост транзакционных цен квартир, покрывающих рост издержек производителей жилья, а также высокая доля финансового рычага (левереджа) в девелоперских проектах, покрываемых небанковскими средствами.

На конец сентября в группе крупных застройщиков на 4% снизилась стоимость состояния "банка земли" по сравнению с июнем 2023 года и на 24% - по сравнению с сентябрём 2022 года.

Анализ финансовых данных, доступных до сентября 2023 года, показал сохраняющееся в III кв. 2023 г. относительно хорошее экономическое состояние крупных застройщиков, их стабильную финансовую ликвидность и небольшое снижение рентабельности продаж.

За четыре квартала величина выручки от реализации была аналогична и выше, чем в предыдущие периоды в условиях сокращения незавершённого производства, что подтверждает высокий уровень передачи покупателям и выполнением строительных работ в соответствии с графиками, а также трудностями с началом дальнейших инвестиций и осторожным подходом к увеличению незавершённого производства в дальнейшей перспективе роста затрат.

Разрешения на строительство

В III квартале 2023 года были выданы разрешения на строительство 62,4 тыс. квартир, что означает увеличение на 15,3% по сравнению со вторым кварталом текущего года и снижение на 35,8% по сравнению с третьим кварталом 2022 года.

В третьем квартале 2023 года было начато строительство 53,3 тыс. квартир, т. е. на 13,3% больше по сравнению со вторым кварталом 2023 года и меньше на 15,7% сравнению с третьим кварталом 2022 года.

Затраты на жилищное строительство, то есть материалы, рабочую силу, аренду оборудования, выросли несколько сильнее по сравнению с предыдущим кварталом, что было связано со снижением объёмов строительно-монтажного производства. Возобновился интерес к покупке земель под застройку, цены на них выросли. При этом наблюдался рост ставок по сделкам аренды кв. м жилья и более высокий, чем зафиксированный в предыдущих кварталах, рост средних номинальных цен сделок на кв. м жилья на первичных рынках.

Использованы материалы сайта bankier.pl