Ціна пропозиції та ціна угоди

Яка ціна пропозиції та яка ціна угоди? Перш ніж купувати квартиру, слід ознайомитись з галузевою лексикою. Завдяки цьому можна уникнути багатьох непорозумінь та показати продавцеві, що ви знаєте предмет. Двома дуже важливими поняттями є ціна пропозиції та угоди.

Яка ціна пропозиції та яка ціна угоди? Перш ніж купувати квартиру, слід ознайомитись з галузевою лексикою. Завдяки цьому можна уникнути багатьох непорозумінь та показати продавцеві, що ви знаєте предмет. Двома дуже важливими поняттями є ціна пропозиції та угоди.

Ринкова вартість квартири

Хоча іноді ці терміни можуть збігатися, здебільшого це негаразд. Теоретично вартість квартири повинна визначатися виходячи з її ринкової вартості (або відновної вартості – хоча це рідкісний випадок), яку можна дізнатися, оцінивши вартість об'єкта нерухомості. Звичайно, це не означає, що ціна дорівнює вартості чи навпаки; вартість має бути лише відправною точкою для встановлення ціни. У свою чергу, ринкова вартість визначається на основі цін угод (ніколи не ціни пропозиції!), отриманих для аналогічних об'єктів нерухомості. Аналогічним об'єктом визнається об'єкт, що має якнайбільше загальних ознак з оцінюваним, наприклад, однакове розташування у межах міста/житлового комплексу, подібний технічний стан, розташування квартири на першому поверсі та т.і.

Ціна пропозиції – що це?

Ціна - це сума грошей, яку покупець повинен дати продавцю, щоб придбати цей товар. Виходячи з цього економічного визначення ціна пропозиції — це сума грошей, яку продавець хотів би отримати. У разі операції купівлі-продажу нерухомості – сума, за яку забудовник хотів би продати квартиру. Її можна знайти у брошурах або на веб-сайтах.

Виводячи на ринок нові квартири, кожен забудовник спостерігає за реакцією потенційних покупців. Стартова вартість зазвичай досить висока і підтверджує її лише рівень попиту. Якщо інтерес до інвестиції низький, продавець знижує ціну квартири, що продається.

Ціна угоди з нерухомістю: визначення

Ціна угоди – ціна предмета угоди, укладеної особами, пов'язаними з оподаткування. Іншими словами, ціна угоди – це реальна сума, яку ви заплатите за покупку – вона вказана у нотаріальному акті купівлі-продажу нерухомості. Зазвичай реальна ціна квартир нижче за ціну, запропоновану забудовником - ціна угод з нерухомістю зазвичай на 7-10% нижча від цін пропозиції.

Ціна пропозиції та угоди квартири: відмінності

Чому виникає ця різниця? Існують дві основні причини. Насамперед, приватні особи оцінюють вартість своєї нерухомості «на око», додаючи кілька зайвих копійок, наприклад, із сантиментів та зовсім індивідуальних та ірраціональних уподобань. До цього додається незнання місцевого ринку. Найчастіше для цих порівнянь продавці використовують ціни пропозиції будинків або квартир, не завжди схожих на власні. Лише відсутність інтересу з боку покупців, а згодом переговори перевіряють узгоджену ціну.

Друга причина розбіжності цін пропозиції та угоди на кілька відсотків – навмисні дії забудовників. Вони, у свою чергу, знають ринок, напевно, краще, ніж люди, які продають нерухомість, наприклад, один раз у житті. Ціни пропозиції навмисно завищені, щоб залишити запас міцності для можливих переговорів або комісійних посередників. Якщо забудовник продасть квартири за ціною, що запитується, тим краще для нього. Однак покупцям обов'язково слід вести переговори!

Ви можете знизити ціну до 15%, але чим вища ціна пропозиції, тим більший відсоток ви можете її знизити. Найкраще це видно з прикладу окремих районів Варшави. Там, де великий вибір квартир, особливо дешевих, різниця складає всього 1-3% (Włochy, Białołęka, Wilanów, Rembertów), а в Śródmieściu ціни угоди до 19% нижчі від цін пропозиції.

Попри те, як здається, різницю між ціною пропозиції та ціною угоди, навіть у кілька відсотків, не відбивають втрат продавців, особливо якщо взяти до уваги пропозицію забудовника. Ця маржа є спеціальною процедурою, про яку повинні знати покупці. Ціни пропозиції квартир відображають сферу пропозиції ринку, а ціни угод будинків, квартир та іншої нерухомості – сферу попиту.

Є два фактори, які слід зважати.

По-перше, продавець ніколи не захоче продати товар за нижчою ціною, ніж він міг би отримати, якщо не застосовуються особливі умови, наприклад, він повинен продати свій товар у дуже короткі терміни. Підвищення ціни пропозиції щодо можливих очікувань не спричиняє якихось небезпечних наслідків – ціну завжди можна знизити, що може ще більше надихнути і зробити потенційного покупця щасливішим.

Другий фактор – це погані ринкові асоціації із занизькими (або, швидше, «підозріло» низькими) цінами. Якщо забудовник чи приватний продавець знижує ціни на пропозиції квартир і вони суттєво відрізняються від цін на іншу аналогічну продукцію, виникнуть питання: Чому так? Чому так дешево? Чи має об'єкт недоліки? Це якесь шахрайство?

Краще, звичайно, знизити ціну пізніше у межах переговорів – а домовлятися можна про що завгодно. Ідей може бути багато, і кожна гарна, щоб отримати знижку.

Цінові переговори на ринку нерухомості: встановлення цін угоди

Кожен клієнт має право індивідуально домовлятися про ціну. Забудовники про це знають, тому в цінах квартир, що реалізуються, залишають запас на зниження ціни (близько 5% - 10%).

Торг не є вродженою особливістю поляків, як це прийнято, наприклад, у Південній Європі чи східних країнах. Якщо переговори про ціну у місцевому магазині чи торговому центрі справді є перебільшенням (хоча польське законодавство це допускає), то на ринку нерухомості ми можемо і навіть маємо собі це дозволити. Це просто "включено"!

Дізнайтесь, як довго пропозиція існує на ринку

Перш ніж розпочати переговори про ціну, варто зібрати певну інформацію. Необхідно з'ясувати, як довго інвестор намагається продати цю квартиру. Якщо оголошення про продаж квартири вже давно «висить», значить, покупців мало та/або ціна занадто висока. Тоді шанс знизити ціну угоди суттєво зростає.

Порівняйте ціни у найближчому районі

Важливо також знати, за якою ціною продали квадратний метр в аналогічному приміщенні у найближчому розташуванні. Для допитливих пропонується відвідування агентств нерухомості, які ні до чого не зобов'язують, де ви зможете отримати інформацію про ціни угод у районі, що вас цікавить. Якщо вони були нижчими за запропоновані продавцем, у вас з'являється вагомий аргумент. Деякі забудовники розміщують на своїх сайтах інформацію про вже продані квартири разом з отриманими цінами – по можливості слід читати саме цю інформацію, а не прайс-лист пропозицій «на першій сторінці».

Перевірте інвестиційне середовище

Перед тим, як купувати квартиру, слід уважно подивитися на інвестиційне середовище. Якщо найближчим часом планується капітальний ремонт будинку або будівництво житлового масиву поруч, ви також можете спробувати знизити ціну, мотивуючи це тим, що шум з будівництва суттєво порушить спокій квартири. Важлива й інфраструктура комплексу – відсутність магазинів, доступу до медичних послуг та інших послуг піде вам на користь, тобто також знизить ціну квартири. Характеристики приміщення відіграють також важливу роль під час переговорів. Розташування буде мати значення: квартири на першому або верхньому поверсі у будівлі без ліфта повинні коштувати дешевше, ніж квартири у кращих місцях. Сонячне світло та вид з вікна будуть важливими – особливо якщо його закриває інша будівля того ж чи іншого забудовника. На зниження ціни також може вплинути той факт, що це одна з останніх квартир у даній інвестиції, і у вас немає широкого вибору.

Ціна пропозиції та ціна угоди: підсумок

Підсумовуючи, різниця між ціною угоди та ціною пропозиції може становити, у середньому, приблизно 7% - 10%. Іноді, коли попит дуже великий, ціна угоди виявляється вищою за ціну пропозиції, тобто ви можете заплатити за приміщення більше, ніж пропонується в оголошенні. Проте, такі ситуації рідкісні (наприклад, коли у цій квартирі зацікавлено багато людей) і різниця у ціні зазвичай дуже невелика.

На ціну угоди впливають попит та пропозиція на місцевому ринку, а також індивідуальні особливості приміщення, що продається. Ціни, що знаходяться на сайтах розробників або на рекламних сайтах, є лише ціною пропозиції, яка є відправною точкою для клієнта. Це дає можливість ознайомитися з пропозицією і дізнатися, в якому ціновому діапазоні знаходяться квартири. Однак, ціни угод з квартирами, як правило, нижчі від цін пропозиції.

Ціна за квадратний метр квартир часто вказується без урахування їхнього розташування у будинку, що дає вам можливість торгуватися. Однак, перш ніж почати торгуватися з продавцем, вам необхідно отримати вагомі аргументи, дізнатися, як справи на ринку нерухомості, як продаються квартири або будинки з даною інвестицією і чи хоче продавець поспішати.

Торгуватися з продавцем – право кожного покупця. Забудовник не хоче зазнавати збитків, тому при призначенні ціни на квартиру залишає собі запас для переговорів. Як правило, ціна пропозиції квартир, що пропонуються вперше, є найменш реальною. Тільки час покаже їхню справжню цінність.

Більш детально про те, чи можна торгуватися за житло у Варшаві, ми розповіли у цій статті на нашому сайті: https://okeask.com/uk/category/poleznaya-informaciya/1700199314-chy-mozhna-torhuvatysya-za-zhytlo-u-varshavi

На сайті https://okeask.com/uk ви можете придбати будь-яку нерухомість. Ми допоможемо вам торгуватися та зменшити ціну. З пропозиціями нерухомості у Варшаві та передмістях ви можете познайомитись тут:

Квартири на продаж: https://okeask.com/uk/vyd-nerukhomosti/kupit-kvartiry

Будинки на продаж: https://okeask.com/uk/vyd-nerukhomosti/kupit-doma

Бізнес продаж: https://okeask.com/uk/vyd-nerukhomosti/biznes_prodazha

Земельні ділянки: https://okeask.com/uk/vyd-nerukhomosti/zemelnye-uchastki

Використані матеріали з сайту rynekpierwotny.pl