О проблемах строительства жилья в 2023 году

Замедление начатых инвестиций продолжается

С точки зрения текущей экономической ситуации, важнейшей категорией статистики жилищного строительства являются данные о квартирах, строительство которых началось. Всего в 2023 году стартовало строительство 189 тысяч квартир и частных домов (это на 5% меньше, чем в 2022 году). Из этого количества в 2023 году сами застройщики начали строительство почти 115 тысяч помещений, что практически столько же, как и в 2022 году.

С точки зрения текущей экономической ситуации, важнейшей категорией статистики жилищного строительства являются данные о квартирах, строительство которых началось. Всего в 2023 году стартовало строительство 189 тысяч квартир и частных домов (это на 5% меньше, чем в 2022 году). Из этого количества в 2023 году сами застройщики начали строительство почти 115 тысяч помещений, что практически столько же, как и в 2022 году.

Однако, здесь стоит подчеркнуть очень низкую базу 2022 года, в котором годовая статистика новостроек практически рухнула.

В прошлом году введение программы льготного кредитования «Безопасный кредит 2%» значительно увеличило спрос на новые квартиры на рекордные 40% (год/год). В этой ситуации естественным ходом событий, казалось бы, являлось существенное ускорение добавлений предложений и запуск застройщиками новых строек. К сожалению, ничего подобного не произошло, в результате чего предложение новых квартир иссякло, а цены в крупнейших мегаполисах Польши выросли, в среднем, на одну пятую.

Ещё хуже обстоит дело с индивидуальными инвесторами. В прошлом году они начали строительство всего 70 тыс. домов, что на 15% меньше (год/год).

Очередной провал в разрешениях на строительство

Ситуация гораздо более пессимистична с точки зрения новых разрешений на строительство или заявок на проектирование строительства, полученных в 2023 году. Было предоставлено 241 тыс. административных решений, что означает снижение по сравнению с 2022 годом почти на одну пятую. Очень похожее снижение в годовом исчислении наблюдалось как у застройщиков, так и у тех, кто строит жильё для собственных нужд, с результатом, соответственно, 162 тыс. и 72 тыс. единиц.

Статистика разрешений на новое строительство является для девелоперов основным параметром для оценки потенциала спроса рынка в будущих периодах. Поэтому совершенно очевидно, что оптимизм девелоперской отрасли относительно перспектив экономического развития сегмента первичного жилья в долгосрочной перспективе остается небольшим, несмотря на инициативы правительства, решившего стимулировать спрос на квартиры миллиардными субсидиями на жилищные кредиты.

Ввод квартир также упал

В 2023 году Главное статистическое управление насчитало чуть более 220 тысяч завершённых и введённых в эксплуатацию помещений, т.е. на 7% меньше, чем годом ранее. Это первое снижение этой категории данных с 2014 года, то есть с начала самого крупного и продолжительного бума в польском жилищном секторе. Таким образом, сданные в эксплуатацию квартиры присоединились к тенденции снижения двух других категорий жилищного строительства.

Вышеприведённые статистические данные являются результатом экономической ситуации, сложившейся, примерно, 2 года назад, и не отражают её нынешнее состояние. Долгое время было практически предрешено, что в этой сфере ослабевающая тенденция роста со временем сменится спадом, что стало фактом в 2023 году, подтвердив тем самым замедление инвестиционной ситуации в первичном сегменте рынка строительства жилья.

Перспективы 2024 года под вопросом

После 2022 года, который оказался периодом резкого спада продаж девелоперских квартир, 2023 год ознаменовался продолжением и углублением снижения жилищного строительства. Поэтому приходится иметь дело с дальнейшим поиском дна этой нисходящей динамики. Вопрос, однако, в том, на каком уровне может находиться это дно.

Количество инвестиций в новое жильё и разрешений на строительство в целом регрессировало за два года до уровня 2016 года. К сожалению, это привело к ситуации сокращения и недостаточного предложения застройщиками на первичном рынке, что происходит в условиях стимулирования спроса на жильё посредством последовательных государственных программ субсидирования ипотеки. Между тем, перспектива увеличения производственных мощностей застройщиков в 2024 году, по-прежнему, остаётся под большим вопросом, а постоянный риск роста дисбаланса спроса и предложения продолжает осложнять рыночную ситуацию и грозит сохранением тенденции увеличения цены за квадратный метр новых квартир.