Инвестирование в микрокавалерки

Квартиры площадью до 25 кв. м., так называемые микрокавалерки, находят много как арендаторов, так и покупателй. Но стоит ли в них инвестировать?

Квартиры площадью до 25 кв. м., так называемые микрокавалерки, находят много как арендаторов, так и покупателй. Но стоит ли в них инвестировать?

Так называемые микрокавалерки, то есть квартиры площадью, как правило, от 10-12 квадратных метров, присутствуют на рынке недвижимости не с сегодняшнего дня. Однако, в последнее время наблюдается заметное увеличение их числа, которое обусловлено, в том числе, увеличением спроса на этот тип жилья. Возникает вопрос, стоит ли вкладывать средства в микрокавалерки. Итак, давайте рассмотрим аргументы "за" и "против".

Растущая популярность микрокавалерок имеет как минимум две причины. Во-первых, из-за небольшого метража их цена достаточно доступна, чтобы их могли позволить себе даже люди с небольшим кредитным рейтингом или достатком, например, новоиспечёные выпускники. Эта цена, по понятным причинам, также соблазняет начинающих инвесторов, которые думают о покупке микрокавалерки для сдачи в аренду.

Скорее всего, даже тот, кто приобрел такую недвижимость для собственного использования, через год или два захочет переехать в большую квартиру, а эту мини – версию сдать в аренду. И, скорее, он найдет желающих, что, в свою очередь, связано с происходящими в стране социальными преобразованиями. Именно они являются второй основной причиной растущего интереса к самым маленьким квартирам на рынке.

Кто может арендовать микрокавалерку

Все большую группу поляков составляют одинокие люди, которые много работают, а также питаются и видятся с друзьями вне дома. Квартира для них-всего лишь спальня, поэтому они не хотят тратить на неё слишком много денег. Однако, они также не хотят делиться жилплощадью с соседями по комнате, потому что ценят свою независимость. Микрокавалерки идеально вписываются в потребности таких людей - пока они удовлетворяют нескольким условиям, о которых мы поговорим.

Одиночки могут захотеть как владеть мини-квартирой, так и временно её арендовать, что с инвестиционной точки зрения, очевидно, более интересно. Однако, арендаторов можно также успешно искать среди студентов, бизнесменов, приезжающих в город в составе делегации или для работы над конкретным проектом, а также туристов, ищущих альтернативу гостинице. Не будем сбрасывать со счетов и иммигрантов.

Что такое привлекательная микрокавалерка

По оценкам экспертов, микрокавалерки составляют относительно небольшой процент рынка недвижимости и, скорее всего, таким и останутся. Спрос на них не будет очень большим, но и люди, заинтересованные в аренде, всегда найдутся. Чтобы быть привлекательным для потенциальных арендаторов, маленькая квартира должна соответствовать как минимум двум условиям: находиться в хорошем месте и быть функционально обставленной.

Расположение

Микрокавалерка в пригороде или в небольшом населённом пункте окажется неудачной идеей, потому что перечисленные выше аудитории интересуются скорее центрами крупных городов. Таким образом, крошечная квартира должна либо находиться в таком центре, либо быть очень хорошо связана с ней транспортом. Потенциал также будут иметь помещения, расположенные рядом с университетами, туристическими достопримечательностями или скоплениями офисных зданий (например, расположенный не в центре варшавский „Мордор”).

Функциональность

Следует понимать, что микрокавалеркой можно назвать самые разные типы квартир, общим знаменателем которых является, в основном, только метраж (от всего 10-12 до максимум 23-25 кв. м). 

В их число могут входить разделённые не очень продуманным образом большие квартиры, оборудованные неадекватной мебелью и техникой. При взгляде на них в голову приходит слово „клетка”, а не „микрокавалерка”.

На другом конце спектра находятся помещения, также называемые "микро-квартирами". Уже на этапе проекта застройщики позаботились о том, чтобы обустроить их небольшое пространство и использовать его максимально эффективно. Используемые решения иногда могут удивить оригинальностью, а мебель обычно изготавливается по размеру и сочетает в себе несколько функций. За аренду такого помещения, конечно, взимается гораздо более высокая плата, тем более что хорошее расположение дополнительно делает квартиру желанной.

На что нужно обратить внимание при покупке микрокавалерки

При покупке микрокавалерки следует учитывать, что замена имеющегося оборудования и мебели на новые может быть дорогой, потому что стандартные (и, следовательно, более дешёвые), предметы из магазина могут вам не подойти. При инвестировании в микрокавалерку, вы должны знать об этом. 

Как и то, что по закону помещение площадью менее 25 кв. м. не может иметь статус квартиры. Альтернативой остается покупка микропомещения на вторичном рынке или той недвижимости, которой официально присвоен статус коммерческого помещения, потому что на него подобные ограничения не распространяются. Однако, здесь появляются как минимум два осложнения.

Во-первых, в случае официального контроля может быть поставлено под сомнение использование такого помещения по назначению, а это нарушение правил может стоить вам дорого. Во-вторых, если вы покупаете недвижимость на первичном рынке, вы должны помнить, что, хотя ставка НДС для квартир составляет всего 8%, в случае коммерческих помещений она увеличивается до 23%. А значит, покупая квартиру за 130 тыс. злотых, вы должны иметь на уплату НДС ещё почти 30 тыс. злотых вместо 10,5 тыс. злотых.

Также выше будет налог на имущество и плата за бессрочное пользование. Первый налог в крупнейших городах составляет менее 1 злотого за квадратный метр площади жилого помещения и почти 29 злотых за квадратный метр коммерческого помещения. Плата за бессрочное использование рассчитывается от 3% его стоимости, а не от 1%, как в случае с жилыми помещениями. Таким образом, вы, как арендодатель, должны учитывать необходимость повышения цены аренды или отказаться от части заработка, выделив его на налоги.

Сколько стоят микрокавалерки

Ещё одна проблема-это цены на микроквартиры. Из-за небольшого метража они могут быть обнадеживающе низкими: во Варшаве они начинаются с 250 тыс. злотых, а в Вроцлаве-от 200 тыс. злотых. Неудивительно, что для не очень состоятельных людей с ограниченным кредитным рейтингом это часто единственный вариант покупки собственного жилья. Большие и дорогие квартиры просто остаются вне досягаемости для них.

Однако, дело обстоит немного иначе, если посмотреть на цены на квадратный метр. В среднем, это 20 тыс. злотых в столице, 15 тыс. злотых во Вроцлаве, Кракове или Познани. Эти значения значительно превышают среднюю стоимость покупки квадратного метра "нормального" жилья в этих городах. Это стоит учитывать, потому что, возможно, добавив несколько десятков тысяч, вы сможете купить полноразмерное жилое помещение, что в такой ситуации, возможно, будет более выгодным.

Как избежать проблем

Как вариант, приобретённую квартиру можно разделить функционально на две микрокавалерки, соединённые входной зоной и, возможно, коридором. Такое решение в просторечии называют двухпакетным, квартира, разделенная на три меньших, в свою очередь, является трёхпакетной и т. д. На рынке недвижимости всё чаще можно встретить подобные инвестиции.

Помимо более низкой цены за квадратный метр и того, что для небольшого помещения часто легче найти арендатора, среди причин популярности этого явления следует упомянуть также отсутствие необходимости уплаты налогов и сборов, как для коммерческого помещения (потому что вся квартира имеет более 25 кв. м.). Правда, на вторичном рынке „вместо” НДС применяется 2-процентный налог на гражданско – правовые действия-но когда вы приобретаете принадлежащее муниципалитету, городу или казне помещение посредством тендера, тогда вам не нужно платить ни НДС, ни PCC.

К этому можно добавить отсутствие проблем в случае возможного контроля (используется ли „коммунальное” помещение по назначению), а также в случае возможной продажи: квартира разделена функционально, а не административно, поэтому она продается полностью, что, в конечном итоге, устраняет вопрос о правилах, касающихся минимальной площади жилого помещения.

Умелое разделение квартиры и доработка, конечно же, требуют определенных финансовых затрат. Поэтому в любом случае следует тщательно оценивать рентабельность инвестиций, независимо от того, покупаете ли вы квартиру для перепродажи или с намерением в дальнейшем сдавать в аренду созданные на её основе микроквартиры.

Сколько можно заработать на аренде микроквартиры

При оценке прибыльности вы не должны забывать о доходах, которые вы можете ожидать от аренды. А они, в случае с микрокавалерками, могут быть выше среднего, так же как и упомянутые выше цены за квадратный метр. Цена аренды зависит от местоположения, функциональности, стандарта и состояния миникавалерки, но вряд ли опускается ниже 1,5 тыс. злотых ежемесячно. В Варшаве, например, это обычно 1900-2800 злотых. Средняя ставка аренды квадратного метра в столице сейчас составляет около 80 злотых. Однако, в случае с микроквартирами она может достигать 120-150 злотых.

Выгодно ли вкладывать деньги в микрокавалерки

Как и любой другой инвестиции, инвестиции в микрокавалерку должен предшествовать тщательный баланс затрат и прибыли. Только так можно узнать ответ на вопрос, окупится ли она вам. Это, безусловно, вариант, когда вы можете позволить себе купить несколько таких помещений и хотите получить прибыль от их краткосрочной аренды. Даже когда одна микроквартира пустует или ремонтируется, другие могут зарабатывать деньги. Если краткосрочная аренда является основой вашей экономической деятельности, возможно (хотя и не так просто) также вычет указанного НДС.

Именно к таким людям адресовано прежде всего предложение застройщиков, которые строят целые здания, полные микрокавалерок (так называемые микроквартиры, построенные как хостелы, апарт-отели или общежития). Поддерживаемые в высоком стандарте и привлекательно расположенные, эти помещения могут принести рентабельность на уровне 7-8 процентов ежегодно, то есть почти в два раза больше, чем „обычные” квартиры. Последние, однако, всё ещё могут оказаться более надежными инвестициями для частных лиц, ориентированных на традиционную аренду.

Законодательство

При всём этом, вам необходимо учитывать действующее законодательство в отношении небольших квартир в Польше.

С начала 2018 года действуют нормативы, согласно которым минимальная полезная площадь квартиры составляет 25 кв.м.

В соответствии с постановлением министра развития и технологий от 27 октября 2023 г., изменяющем регламент о технических условиях, которым должны соответствовать здания и их расположение (от 2023 г., пункт 2442) коммерческие помещения в новостройках, как правило, должны иметь полезную площадь не менее 25 кв. м. (как и жилые помещения). Вводится с 1  апреля 2024 года.

Источник: сайт listaprzetargow.pl