Inwestycja w mikrokawalerki

Mieszkania do 25 mkw. m., tak zwane mikrokawalerki, znajdują wielu zarówno najemców, jak i kupujących. Czy jednak warto w nie inwestować?

Mieszkania do 25 mkw. m., tak zwane mikrokawalerki, znajdują wielu zarówno najemców, jak i kupujących. Czy jednak warto w nie inwestować?

Tak zwane mikrokawalerki y, czyli mieszkania o powierzchni zwykle 10-12 metrów kwadratowych, od dziś nie są obecne na rynku nieruchomości. Jednak w ostatnim czasie zauważalny jest wzrost ich liczby, co wynika między innymi ze wzrostu popytu na tego typu mieszkania. Powstaje pytanie, czy warto inwestować w mikrokawalerki. Przyjrzyjmy się zatem zaletom i wadom.

Rosnąca popularność mikrokavalierów ma co najmniej dwa powody. Po pierwsze, ze względu na niewielki materiał filmowy, ich cena jest na tyle przystępna, że ​​mogą sobie na nie pozwolić nawet osoby o niewielkiej zdolności kredytowej lub dochodach, takie jak nowi absolwenci. Cena ta jest również, co zrozumiałe, kusząca dla początkujących inwestorów, którzy zastanawiają się nad zakupem mikro cavaliera w celach wynajmu.

Najprawdopodobniej nawet ktoś, kto kupił taką nieruchomość na własny użytek, za rok lub dwa będzie chciał przeprowadzić się do większego mieszkania i wynająć tę wersję mini. I najprawdopodobniej znajdzie chętnych, co z kolei wiąże się z przemianami społecznymi zachodzącymi w kraju. To właśnie one stanowią drugi główny powód rosnącego zainteresowania najmniejszymi mieszkaniami na rynku.

Kto może wypożyczyć mikrokawalerki

Coraz liczniejszą grupę Polaków stanowią osoby samotne, które pracują po godzinach, a także jedzą i spotykają się z przyjaciółmi poza domem. Mieszkanie to dla nich tylko sypialnia, więc nie chcą na nie wydawać zbyt dużo pieniędzy. Jednak nie chcą też dzielić przestrzeni życiowej ze współlokatorami, ponieważ cenią sobie swoją niezależność. Mikrokawalerki idealnie wpisują się w potrzeby takich osób – pod warunkiem, że spełniają kilka warunków, o których będziemy mówić.

Single mogą chcieć zarówno posiadać mini mieszkanie, jak i wynajmować je tymczasowo, co jest oczywiście ciekawsze z inwestycyjnego punktu widzenia. Jednak najemców z powodzeniem można szukać także wśród studentów, biznesmenów przyjeżdżających do miasta w ramach delegacji lub w celu pracy nad konkretnym projektem, a także turystów poszukujących alternatywy dla hotelu. Nie lekceważmy też imigrantów.

Co to jest atrakcyjny mikrokawalerki?

Eksperci szacują, że mikrokavaliery stanowią stosunkowo niewielki procent rynku nieruchomości i prawdopodobnie tak pozostanie. Popyt na nie nie będzie duży, ale zawsze znajdą się chętni na wynajem. Aby małe mieszkanie było atrakcyjne dla potencjalnych najemców, musi spełniać co najmniej dwa warunki: być w dobrej lokalizacji i być funkcjonalnie umeblowane.

Lokalizacja

Mikrokawalerki na przedmieściach lub w małym miasteczku będzie złym pomysłem, ponieważ wymienieni powyżej widzowie bardziej interesują się centrami dużych miast. Tym samym maleńkie mieszkanie musi albo znajdować się w takim centrum, albo być z nim bardzo dobrze skomunikowane transportem. Potencjał będą miały także lokale zlokalizowane w pobliżu uczelni, atrakcji turystycznych czy zespołów biurowców (np. pozacentralny warszawski Mordor).

Funkcjonalność

Należy rozumieć, że mikrokawalerki można nazwać różnymi typami mieszkań, których wspólnym mianownikiem jest w zasadzie tylko materiał filmowy (od zaledwie 10-12 do maksymalnie 23-25 ​​mkw.).

Mogą to być duże mieszkania podzielone w niezbyt przemyślany sposób, wyposażone w nieodpowiednie meble i sprzęty. Patrząc na nie, na myśl przychodzi mi słowo „klatka”, a nie „mikrokawalerka”.

Na drugim końcu spektrum znajdują się mieszkania zwane także „mikroapartamentami”. Już na etapie projektu deweloperzy zadbali o wyposażenie swojej małej przestrzeni i jak najefektywniejsze jej wykorzystanie. Zastosowane rozwiązania potrafią czasem zaskoczyć swoją oryginalnością, a meble zazwyczaj wykonywane są na wymiar i łączą w sobie kilka funkcji. Za wynajęcie takiego pokoju pobierana jest oczywiście znacznie wyższa opłata, zwłaszcza, że ​​dobra lokalizacja dodatkowo podnosi atrakcyjność mieszkania.

Na co należy zwrócić uwagę przy zakupie mikrokawalerki

Kupując mikrokawalerki należy pamiętać, że wymiana dotychczasowego wyposażenia i mebli na nowe może być kosztowna, gdyż standardowe (a co za tym idzie tańsze) pozycje ze sklepu mogą Ci nie odpowiadać. Inwestując w mikrokawalerki warto o tym pamiętać.

Podobnie jak to, że zgodnie z prawem jest to pokój o powierzchni mniejszej niż 25 metrów kwadratowych. m. nie może mieć statusu mieszkania. Alternatywą pozostaje zakup mikrolokalu na rynku wtórnym lub tej nieruchomości, której oficjalnie nadano status lokalu komercyjnego, gdyż takie ograniczenia jej nie dotyczą. Pojawiają się tu jednak co najmniej dwie komplikacje.

Po pierwsze, w przypadku kontroli urzędowej przeznaczenie takiego lokalu może zostać zakwestionowane, a to naruszenie zasad może słono kosztować. Po drugie, jeśli kupujesz nieruchomość na rynku pierwotnym, musisz pamiętać, że choć stawka VAT na mieszkania wynosi zaledwie 8%, to w przypadku lokali komercyjnych wzrasta do 23%. Oznacza to, że kupując mieszkanie za 130 tys. zł, zamiast 10,5 tys. zł trzeba zapłacić VAT prawie 30 tys. zł.

Wyższe będą także podatki od nieruchomości i opłaty za użytkowanie wieczyste. Pierwszy podatek w największych miastach wynosi niecałe 1 zł za metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej i prawie 29 zł za metr kwadratowy powierzchni komercyjnej. Opłata za użytkowanie wieczyste naliczana jest od 3% jej wartości, a nie od 1% jak w przypadku lokalu mieszkalnego. Tym samym jako wynajmujący musisz rozważyć konieczność podwyższenia ceny najmu lub rezygnacji z części zarobku przeznaczając ją na podatki.

Ile kosztują mikrokawalerki?

Kolejnym problemem są ceny mikroapartamentów. Ze względu na niewielki materiał filmowy mogą być uspokajająco niskie: w Warszawie zaczynają się od 250 tysięcy złotych, a we Wrocławiu od 200 tysięcy złotych. Nic dziwnego, że dla mniej zamożnych osób z ograniczoną zdolnością kredytową jest to często jedyna możliwość zakupu własnego domu. Duże i drogie mieszkania po prostu pozostają poza ich zasięgiem.

Sprawa wygląda jednak trochę inaczej, jeśli spojrzymy na ceny za metr kwadratowy. Średnio jest to 20 tysięcy złotych w stolicy, 15 tysięcy złotych we Wrocławiu, Krakowie czy Poznaniu. Wartości te znacznie przekraczają średni koszt zakupu metra kwadratowego „normalnego” mieszkania w tych miastach. Warto to rozważyć, bo być może dodając kilkadziesiąt tysięcy można kupić pełnowymiarową przestrzeń mieszkalną, co w tej sytuacji może być lepszą ofertą.

Jak uniknąć problemów

Alternatywnie zakupione mieszkanie można podzielić funkcjonalnie na dwie mikroszafki, połączone strefą wejściową i ewentualnie korytarzem. Takie rozwiązanie nazywa się potocznie dwupakiem, mieszkanie podzielone na trzy mniejsze to z kolei trójpak itd. Tego typu inwestycje coraz częściej można spotkać na rynku nieruchomości.

Oprócz niższej ceny za metr kwadratowy i faktu, że na małą powierzchnię często łatwiej jest znaleźć najemcę, wśród przyczyn popularności tego zjawiska należy wymienić także brak konieczności płacenia podatków i opłat, co do powierzchni komercyjnej (ponieważ całe mieszkanie ma ponad 25 mkw.). Co prawda na rynku wtórnym „zamiast” podatku VAT stosuje się 2-procentowy podatek od czynności cywilnoprawnych, ale kupując w przetargu lokal będący własnością gminy, miasta lub skarbu państwa, nie trzeba płacić ani podatku VAT, ani lub PCC.

Do tego dodać można brak problemów w przypadku ewentualnej kontroli (czy lokal „wspólny” jest wykorzystywany zgodnie z jego przeznaczeniem), a także w przypadku ewentualnej sprzedaży: mieszkanie jest podzielone funkcjonalnie, a nie administracyjnie, więc sprzedawany jest w całości, co ostatecznie eliminuje kwestię zasad dotyczących minimalnej powierzchni powierzchni mieszkalnej.

Umiejętny podział mieszkania i jego wykończenie wiąże się oczywiście z pewnymi nakładami finansowymi. Dlatego w każdym przypadku należy dokładnie ocenić zwrot z inwestycji, niezależnie od tego, czy kupujemy mieszkanie w celu odsprzedaży, czy też z zamiarem późniejszego wynajmu powstałych na jego podstawie mikroapartamentów.

Ile można zarobić wynajmując mikroapartament?

Oceniając rentowność nie należy zapominać o dochodach, jakich można się spodziewać z tytułu najmu. A one w przypadku mikrokawalerki potrafią być powyżej średniej, podobnie jak wspomniane wyżej ceny za metr kwadratowy. Cena wynajmu uzależniona jest od lokalizacji, funkcjonalności, standardu i stanu minikawalerii, ale raczej nie spadnie poniżej 1,5 tys. zł miesięcznie. W Warszawie np. jest to zwykle 1900-2800 zł. Średnia stawka czynszu za metr kwadratowy w stolicy wynosi obecnie około 80 złotych. Natomiast w przypadku mikroapartamentów może sięgać 120-150 zł.

Czy opłaca się inwestować w mikrokawalerki?

Jak każda inna inwestycja, inwestycja w mikrokawalerki musi być poprzedzona dokładnym wyważeniem kosztów i korzyści. Tylko w ten sposób możesz poznać odpowiedź na pytanie, czy będzie Ci się to opłacać. Jest to z pewnością opcja, gdy stać Cię na zakup kilku takich mieszkań i chcesz czerpać zyski z wynajmu krótkoterminowego. Nawet gdy jedno mikroapartament jest puste lub jest w remoncie, inne mogą zarabiać. Jeśli podstawą Twojej działalności gospodarczej jest wynajem krótkoterminowy, istnieje możliwość (choć nie jest to takie proste) odliczenie wspomnianego podatku VAT.

To właśnie do takich osób skierowana jest przede wszystkim oferta deweloperów, którzy budują całe budynki pełne mikrokawalerki (tzw. mikroapartamenty, budowane jako hostele, aparthotele czy akademiki). Utrzymane w wysokim standardzie i atrakcyjnie zlokalizowane lokale mogą generować zwroty na poziomie 7-8 proc. rocznie, czyli prawie dwukrotnie więcej niż „zwykłe” mieszkania. Ten drugi jednak w dalszym ciągu może okazać się bezpieczniejszą inwestycją dla osób nastawionych na tradycyjny wynajem.

Ustawodawstwo

Przy tym wszystkim trzeba wziąć pod uwagę obowiązujące przepisy dotyczące małych mieszkań w Polsce. Od początku 2018 roku obowiązują przepisy, zgodnie z którymi minimalna powierzchnia użytkowa mieszkania wynosi 25 mkw.

Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 27 października 2023 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim muszą odpowiadać budynki i ich usytuowanie (2023, par. 2442), lokale użytkowe w nowych budynkach co do zasady, musi mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 mkw. m. (a także pomieszczenia mieszkalne). Wprowadzono od 1 kwietnia 2024 r.

Źródło: portal listaprzetargow.pl