Budownictwo mieszkaniowe według dzielnic Warszawy
Weźmy pod uwagę budownictwo mieszkaniowe w dzielnicach Warszawy w 2021 roku (to są najnowsze oficjalne statystyki). W tym roku w stolicy Polski oddano do użytku 1696 domów, z czego jedna trzecia miała charakter prywatny – 567, a dwie trzecie przeznaczono na sprzedaż lub wynajem (tabela 1). Jeden dom wybudowała gmina Targówek.
Najwięcej budynków mieszkalnych powstało na terenie Wawra – 496, Białołęki – 375, Wilanowa – 195. Stanowią one prawie dwie trzecie oddanych domów w Warszawie. Prawie nic nie oddano na terenie Pragi-Północ - 4 budynki, Ochoty i Żoliborza - po 6 budynków.
Najwięcej budynków mieszkalnych powstało na terenie Wawra – 496, Białołęki – 375, Wilanowa – 195. Stanowią one prawie dwie trzecie oddanych domów w Warszawie. Prawie nic nie oddano na terenie Pragi-Północ - 4 budynki, Ochoty i Żoliborza - po 6 budynków.
Prywatni właściciele budowali głównie w okolicach Wawra – 164 domy, Białołęki – 109, Wesołej – 57, Wilanów – 52 domy. To dokładnie połowa wszystkich domów prywatnych wybudowanych w Warszawie w 2021 roku. Teraz możesz zobaczyć, gdzie w Warszawie powstają pojedyncze domy.
Łatwo zgadnąć, gdzie nie ma nowoczesnej zabudowy prywatnej – jest to centrum miasta: Ochota, Praga-Północ, Śródmieście, Wola, Żoliborz, Praga-Południe.
W 2021 r. wybudowano 1128 domów na sprzedaż lub wynajem, głównie wielorodzinnych. Deweloperzy najwięcej domów wybudowali w okolicach Wawra – 332, Białołęki – 266, Wilanowa – 195 domów. Najmniej jest we wspomnianych już regionach centralnych. Oczywiste jest, że praktycznie nie ma tu terenów pod zabudowę.
Tabela 1. Nowe budynki mieszkalne oddane do użytkowania według form budownictwa w 2021 r.
Ogółem |
Budownictwo* |
|||
indywidualne |
przeznaczone na sprzedaż lub wynajem |
komunalne (gminne) |
||
M.st. Warszawa |
1696 |
567 |
1128 |
1 |
Dzielnice: |
|
|
|
|
Bemowo |
71 |
5 |
66 |
– |
Białołęka |
375 |
109 |
266 |
– |
Bielany |
67 |
21 |
46 |
– |
Mokotów |
64 |
16 |
48 |
– |
Ochota |
6 |
– |
6 |
– |
Praga-Południe |
39 |
6 |
33 |
– |
Praga-Północ |
4 |
– |
4 |
– |
Rembertów |
56 |
38 |
18 |
– |
Śródmieście |
6 |
– |
6 |
– |
Targówek |
45 |
14 |
30 |
1 |
Ursus |
72 |
19 |
53 |
– |
Ursynów |
75 |
48 |
27 |
– |
Wawer |
496 |
164 |
332 |
– |
Wesoła |
78 |
57 |
21 |
– |
Wilanów |
195 |
52 |
143 |
– |
Włochy |
30 |
12 |
18 |
– |
Wola |
11 |
3 |
8 |
– |
Żoliborz |
6 |
3 |
3 |
– |
* Bez domów letnich i domków wypoczynkowych oraz rezydencji wiejskich nieprzystosowanych do stałego zamieszkania oraz budynków zbiorowego zamieszkania.
Przejdźmy teraz do tabeli 2, która pokazuje, ile lokali mieszkalnych (mieszkań i domów) zostało oddanych do użytku w 2021 roku. Jest ich zaledwie 18,5 tys. Najwięcej budynków mieszkalnych powstało na terenach Białołęki – 3840, Pragi-Południe – 2479, Mokotowa – 2080, Woli – 1836, Ursusa – 1807, Waweru – 1029.
Dokonaliśmy obliczeń, ile lokali mieszkalnych przypada średnio na ukończony dom w 2021 roku (uwzględniając budynki jednorodzinne i wielokondygnacyjne). Jeśli więc w stolicy w jednym nowym budynku mieści się średnio około 11 mieszkań, to w dzielnicach takich jak Bielany, Rembertów, Wawer, Wesoła, Wilanów liczba ta jest znacznie niższa. Sugeruje to, że powstają tu małe domy – prywatne i na sprzedaż.
Jednocześnie nowe budynki wielomieszkaniowe powstają na terenie Woli (średnio 167 mieszkań na dom), Pragi-Północ – 73, Pragi-Południe – 64, Żoliborza – 54, Śródmieścia – 53. Na tych terenach , najbardziej wielokondygnacyjne budynki mieszkalne budowane są kompleksy.
Obliczając liczbę lokali mieszkalnych oddanych do użytku w przeliczeniu na 1000 mieszkańców w 2021 r. widać, że w porównaniu do referencyjnej 10,0 w Warszawie, liczba ta jest znacząco wyższa na obszarach: Ursus (27), Białołęka (25,3). Przewyższa średnią miejską w rejonie Pragi-Południe, Rembertowa, Wawra, Wilanowa, głównie ze względu na niskie zaludnienie tych obszarów.
Kolejnym wskaźnikiem obliczeniowym jest liczba mieszkań w jednym budynku mieszkalnym. Specjalnie wykonaliśmy te obliczenia, abyśmy mogli zobaczyć, jak te liczby różnią się w zależności od regionu. Jeśli średnio w Warszawie deweloperzy wynajmują obecnie mieszkania mające nieco mniej niż 3 pokoje, to w 10 dzielnicach jest to jeszcze mniej. W zasadzie jest to centrum miasta. To tutaj średnia liczba pokoi w mieszkaniu nie przekracza 2,5.
W obszarach, w których budowa domów prywatnych jest duża, średnia liczba pokoi oscyluje wokół 3 - 4, a maksymalna jest ograniczona jedynie możliwościami klientów.
Na średnią powierzchnię jednego lokalu mieszkalnego oddanego do użytku w 2021 roku. Pamiętajmy, że są to zarówno domy prywatne, jak i mieszkania. I tak w Warszawie powierzchnia użytkowa jednego wynajmowanego mieszkania wynosiła średnio 64,8 mkw. metrów. Największą powierzchnię oddanych mieszkań odnotowano na obszarach: Wilanów – 117,3 mkw., Wawer – 110,2, Wesoła – 102,7, Żoliborz – 69,5, Ursynów – 68,2, Rembertów – 67,8, Bielany – 67,7 mkw. metrów.
Podobnie jak w przypadku liczby pokoi, powierzchnia lokali mieszkalnych jest większa na terenach, na których odbywa się zabudowa prywatna.
Ostatnią rzeczą, nad którą chcielibyśmy się rozwodzić, analizując tabelę 2, jest obliczenie, w których obszarach stolicy Polski znajduje się najwięcej mieszkań pod względem powierzchni.
Zarówno w liczbach bezwzględnych, jak i procentowo prym wiodą: Białołęka (227 797 m2 powierzchni użytkowej, co stanowi 19,0% wszystkich mieszkań oddanych w mieście), Praga-Południe (odpowiednio 132 651 m2 i 11,1%), Mokotów (131 819 m2). m2 i 11,0%), Wawer (113 386 m2 i 9,4%), Wola (107 987 m2 i 9,0%), Ursus 103 904 m2 powierzchni użytkowej, co stanowi 8,7% ogółu mieszkań oddanych w mieście).
Tabela 2. Mieszkania oddane do użytkowania w 2021 r.
Mieszkania |
Izby |
Powierzchnia użytkowa w m2 |
Lokale mieszkalne na 1 wynajęty dom |
Mieszkanie w 1 przestrzeni mieszkalnej |
Powierzchnia użytkowa mieszkań dzielnica/miasto,% |
|||||
ogółem |
na 1000 ludności |
na 1000 zawartych małżeństw |
ogółem |
na 1000 ludności |
mieszkań |
przeciętna 1 mieszkania |
||||
M.st. Warszawa |
18528 |
10,0 |
2176 |
52702 |
28,3 |
1199810 |
64,8 |
10,9 |
2,8 |
100,0 |
Dzielnice: |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Bemowo |
852 |
6,6 |
1801 |
2535 |
19,6 |
55031 |
64,6 |
12,0 |
3,0 |
4,6 |
Białołęka |
3840 |
25,3 |
6000 |
10817 |
71,3 |
227797 |
59,3 |
10,2 |
2,8 |
19,0 |
Bielany |
503 |
3,7 |
1000 |
1401 |
10,4 |
34058 |
67,7 |
7,5 |
2,8 |
2,8 |
Mokotów |
2080 |
9,2 |
1893 |
5499 |
24,3 |
131819 |
63,4 |
32,5 |
2,6 |
11,0 |
Ochota |
143 |
1,8 |
481 |
364 |
4,6 |
8558 |
59,8 |
23,8 |
2,5 |
0,7 |
Praga-Południe |
2479 |
13,3 |
3083 |
6295 |
33,7 |
132651 |
53,5 |
63,6 |
2,5 |
11,1 |
Praga-Północ |
291 |
4,8 |
1025 |
1062 |
17,4 |
11970 |
41,1 |
72,8 |
3,6 |
1,0 |
Rembertów |
318 |
12,8 |
2607 |
1014 |
40,9 |
21553 |
67,8 |
5,7 |
3,2 |
1,8 |
Śródmieście |
317 |
3,1 |
353 |
788 |
7,7 |
20943 |
66,1 |
52,8 |
2,5 |
1,7 |
Targówek |
913 |
7,3 |
1685 |
2390 |
19,2 |
50131 |
54,9 |
20,2 |
2,6 |
4,2 |
Ursus |
1807 |
27,0 |
5330 |
4875 |
72,8 |
103904 |
57,5 |
25,1 |
2,7 |
8,7 |
Ursynów |
591 |
3,9 |
918 |
1809 |
11,8 |
40305 |
68,2 |
7,9 |
3,1 |
3,4 |
Wawer |
1029 |
12,0 |
2957 |
4157 |
48,3 |
113386 |
110,2 |
2,1 |
4,0 |
9,4 |
Wesoła |
216 |
8,2 |
1532 |
784 |
29,9 |
22182 |
102,7 |
2,8 |
3,6 |
1,8 |
Wilanów |
602 |
11,9 |
2700 |
2256 |
44,4 |
70591 |
117,3 |
3,1 |
3,7 |
5,9 |
Włochy |
389 |
7,9 |
1607 |
1057 |
21,5 |
24570 |
63,2 |
13,0 |
2,7 |
2,0 |
Wola |
1836 |
12,2 |
2712 |
4662 |
30,9 |
107987 |
58,8 |
166,9 |
2,5 |
9,0 |
Żoliborz |
322 |
5,7 |
1364 |
937 |
16,6 |
22374 |
69,5 |
53,7 |
2,9 |
1,9 |
W poprzedniej tabeli 2 przeanalizowaliśmy już powierzchnię oddanych lokali mieszkalnych w Warszawie (64,8 m2) w podziale na regiony.
Teraz możemy wyraźniej prześledzić średnią powierzchnię użytkową jednego lokalu mieszkalnego w kontekście prywatnych domów i mieszkań na sprzedaż (tabela 3). Powierzchnia mieszkań komunalnych to zaledwie 38,5 mkw. i chyba nikt nie ma wątpliwości dlaczego.
Średnia powierzchnia mieszkań od deweloperów w Warszawie wyniosła 60,3 mkw. i jest ponad 3 razy mniejsza od powierzchni mieszkań prywatnych (194,4 mkw.). Tutaj też wszystko jest jasne, prywatni właściciele zamawiają, co chcą.
Zobaczmy, jak duże rezydencje powstają w dzielnicach Warszawy: Żoliborz (średnia powierzchnia każdego z 5 oddanych domów prywatnych to 374,2 mkw.), Mokotów (16 domów i 276,3 mkw.), Wilanów (58 domów i 255,1 mkw.), Bielany (23 domy i 211,3 mkw.), Bemowo (średnia powierzchnia każdego z 11 oddanych domów prywatnych to 208,9 mkw.).
Największe lokale mieszkalne przeznaczone na sprzedaż lub wynajem (czyli najprościej mówiąc mieszkania) oddano w rejonach Wawra – 92,2 mkw., Wesołej – 67,7, Śródmieścia – 66,1, Żoliborza – 64,7 mkw.
Jednocześnie deweloperzy skłaniają się w stronę małych mieszkań w dzielnicach: Praga-Północ 41,1 mkw. powierzchnia jednego wynajmowanego lokalu mieszkalnego, Rembertów – 54,9, Białołęka – 55,4, Targówek i Ursus – po 55,9, Ursynów – 56,0 mkw.
Dzięki temu wyraźnie widzieliśmy, w jakich rejonach stolicy Warszawy ma miejsce najintensywniejsze budownictwo mieszkaniowe, gdzie powstają największe i najmniejsze mieszkania.
W każdej sytuacji pomożemy Państwu w zakupie mieszkania w stolicy Polski.
Tabela 3. Mieszkania oddane do użytkowania według form budownictwa w 2021 r.
Mieszkania |
Izby |
Powierzchnia użytkowa mieszkań w m2 |
Przeciętna powierzchnia użytkowa 1 mieszkania |
|
M.st. Warszawa |
18528 |
52702 |
1199810 |
64,8 |
indywidualne |
642 |
3685 |
124787 |
194,4 |
przeznaczone na sprzedaż lub wynajem |
17730 |
48743 |
1069013 |
60,3 |
komunalne (gminne) |
156 |
274 |
6010 |
38,5 |
|
|
|
|
|
Dzielnice: |
|
|
|
|
Bemowo |
852 |
2535 |
55031 |
64,6 |
indywidualne |
11 |
63 |
2298 |
208,9 |
przeznaczone na sprzedaż lub wynajem |
841 |
2472 |
52733 |
62,7 |
Białołęka |
3840 |
10817 |
227797 |
59,3 |
indywidualne |
116 |
674 |
21380 |
184,3 |
przeznaczone na sprzedaż lub wynajem |
3724 |
10143 |
206417 |
55,4 |
Bielany |
503 |
1401 |
34058 |
67,7 |
indywidualne |
23 |
125 |
4860 |
211,3 |
przeznaczone na sprzedaż lub wynajem |
480 |
1276 |
29198 |
60,8 |
Mokotów |
2080 |
5499 |
131819 |
63,4 |
indywidualne |
16 |
106 |
4421 |
276,3 |
przeznaczone na sprzedaż lub wynajem |
2064 |
5393 |
127398 |
61,7 |
Ochota |
143 |
364 |
8558 |
59,8 |
przeznaczone na sprzedaż lub wynajem |
143 |
364 |
8558 |
59,8 |
Praga-Południe |
2479 |
6295 |
132651 |
53,5 |
indywidualne |
7 |
35 |
1081 |
154,4 |
przeznaczone na sprzedaż lub wynajem |
2472 |
6260 |
131570 |
53,2 |
Praga-Północ |
291 |
1062 |
11970 |
41,1 |
предназначено для продажи или аренды |
291 |
1062 |
11970 |
41,1 |
Rembertów |
318 |
1014 |
21553 |
67,8 |
indywidualne |
42 |
238 |
6480 |
154,3 |
przeznaczone na sprzedaż lub wynajem |
276 |
776 |
15073 |
54,6 |
Śródmieście |
317 |
788 |
20943 |
66,1 |
przeznaczone na sprzedaż lub wynajem |
317 |
788 |
20943 |
66,1 |
Targówek |
913 |
2390 |
50131 |
54,9 |
indywidualne |
15 |
99 |
2644 |
176,3 |
przeznaczone na sprzedaż lub wynajem |
742 |
2017 |
41477 |
55,9 |
komunalne (gminne) |
156 |
274 |
6010 |
38,5 |
Ursus |
1807 |
4875 |
103904 |
57,5 |
indywidualne |
23 |
128 |
4191 |
182,2 |
przeznaczone na sprzedaż lub wynajem |
1784 |
4747 |
99713 |
55,9 |
Ursynów |
591 |
1809 |
40305 |
68,2 |
indywidualne |
72 |
421 |
11219 |
155,8 |
przeznaczone na sprzedaż lub wynajem |
519 |
1388 |
29086 |
56,0 |
Wawer |
1029 |
4157 |
113386 |
110,2 |
indywidualne |
177 |
991 |
34848 |
196,9 |
przeznaczone na sprzedaż lub wynajem |
852 |
3166 |
78538 |
92,2 |
Wesoła |
216 |
784 |
22182 |
102,7 |
indywidualne |
58 |
318 |
11489 |
198,1 |
przeznaczone na sprzedaż lub wynajem |
158 |
466 |
10693 |
67,7 |
Wilanów |
602 |
2256 |
70591 |
117,3 |
indywidualne |
58 |
349 |
14793 |
255,1 |
przeznaczone na sprzedaż lub wynajem |
544 |
1907 |
55798 |
102,6 |
Włochy |
389 |
1057 |
24570 |
63,2 |
indywidualne |
15 |
79 |
2517 |
167,8 |
przeznaczone na sprzedaż lub wynajem |
374 |
978 |
22053 |
59,0 |
Wola |
1836 |
4662 |
107987 |
58,8 |
indywidualne |
4 |
22 |
695 |
173,8 |
przeznaczone na sprzedaż lub wynajem |
1832 |
4640 |
107292 |
58,6 |
Żoliborz |
322 |
937 |
22374 |
69,5 |
indywidualne |
5 |
37 |
1871 |
374,2 |
przeznaczone na sprzedaż lub wynajem |
317 |
900 |
20503 |
64,7 |
Ciekawostki o nieruchomościach w Polsce: Rynek mieszkaniowy (mieszkania i domy) w Polsce; Przy transakcjach kupna i sprzedaży nieruchomości mieszkaniowych Ceny nieruchomości mieszkaniowych w Polsce
Chcę podzielić się dzisiejszą historią. A raczej wczoraj...
Średnia cena wynajmu mieszkań w Warszawie w październiku 2023 r