Житловий фонд у Польщі

За останні 10 років (дані 2022) у Польщі було побудовано 1,7 мільйона квартир. Частка нового будівництва у загальних ресурсах становить, у середньому 11,3%, тож у країні відбулося відчутне оновлення ресурсів.

За останні 10 років (дані 2022) у Польщі було побудовано 1,7 мільйона квартир. Частка нового будівництва у загальних ресурсах становить, у середньому 11,3%, тож у країні відбулося відчутне оновлення ресурсів.

Значне оновлення житлового фонду відбулося у найбільших та великих містах, у повітах, що межують з найбільшими агломераціями, а також у туристичних привабливих повітах, особливо у прибережній смузі.

Зіставлення регіонів з великою часткою мешканців віком 20-35 років (потенційні покупці першого житла) із насиченням житлом показує значну залежність – у повітах із відносно високою часткою молодих людей (і потенційно молодих домогосподарств) насиченість житлом відносно низька. Ця залежність спостерігається у великих містах. Низька насиченість житлом може бути результатом високої частки односімейної забудови у цих округах, з частим спільним проживанням кількох домашніх господарств та вибором жити у родині з кількох поколінь. Однак, це може бути викликано браком житла.

На тлі країн ЄС Польща за рівнем насиченості житлом знаходиться, незважаючи на покращення порівняно з попереднім переписом, у групі країн з найнижчим рівнем цього показника.

Результати перепису населення 2021 року

Поступова публікація Головного Управління Статистики (ГУС) результатів перепису населення та житлового фонду 2021 року дає дедалі більше інформації про те, як змінилася житлова ситуація у окремих повітах за міжпереписний період. У цій статті аналізується, як змінилася ситуація у окремих регіонах з погляду насиченості житлом, тобто кількості квартир, що припадають на 1000 осіб. В очікуванні подальших регіональних даних про житло також проаналізовано чисельність вікової групи 20-35 років у окремих повітах; це може бути непряма, приблизна інформація про регіональну потребу у першому житлі.

Швидкий темп оновлення житлового фонду

Кількість квартир на 1000 чоловік-це найпростіший синтетичний показник задоволення житлових потреб населення. За міжпереписний період він виріс у Польщі, у середньому, до 400 квартир на 1000 осіб (проти 353 квартир на 1000 осіб у 2011 році). У той же час, спостерігається істотна регіональна диференціація цього показника: найвищий рівень (588 квартир) відзначається у Sopocie, найнижчий (269 квартир) у limanowskim повіте (мапа 1).

Зміни у показнику зазвичай визначаються двома факторами-зміною чисельності населення у регіоні та змінами у житловому фонді, пов'язаними з інтенсивністю будівництва та виснаженням декапіталізованого ресурсу.

У 2011-2021 роках населення Польщі скоротилося на 475 тис. осіб

У 2011-2021 роках населення Польщі скоротилося на 475 тис. осіб, що трохи покращило середній рівень індексу насичення. Ключове значення мало збільшення житлового фонду – за 10 років було збудовано 1,7 мільйона квартир. Частка нового будівництва у загальних ресурсах Польщі становить у середньому 11,3%, тому відбулося помітне оновлення ресурсів. Ситуація дуже залежить від регіону (мапа 2).

Значне (понад 20% ресурсу) оновлення житлового фонду (і підвищення насиченості житлом) відбулося у повітах, що межують з найбільшими агломераціями (у тому числі wrocławski, gdański, poznański, wołomiński), у найбільших та великих містах (Wrocław, Kraków , Poznań, Białystok, Olsztyn, Rzeszów, Zielona Góra), а також у привабливих для туристів повітах, особливо у прибережній зоні (у тому числі pucki, kartuski, wejherowski, koszaliński, kamieński, kołobrzeski). Висока інтенсивність будівництва у повітах, прилеглих до найбільших міст, загалом, супроводжувалася зростанням чисельності населення, що дещо послабило покращення індексу насичення.

На іншому полюсі за інтенсивністю оновлення житлового фонду розташовані повіти північно-східної Польщі-з воєводств warmińsko-mazurskiego (у т.ч. braniewski, bartoszycki, kętrzyński), podlaskiego (у т. ч. sokólski, moniecki, siemiatycki, hajnowski), lubelskiego (у т. ч. krasnostawski, hrubieszowski, tomaszowski), а також świętokrzyskiego воєводства (kazimierski, ostrowiecki), śląskiego і opolskiego (прикордонні повіти).

Це райони з відносно слабким потенціалом економічного розвитку, помірно привабливі з туристичної точки зору, часто з сильним скороченням населення. Для цих повітів часто пасивний фактор, тобто зниження чисельності населення покращувало рівень насичення житлом. Поліпшення насичення житлом за рахунок збільшення кількості квартир добре ілюструється інтенсивністю будівництва – середньорічною кількістю зданих до експлуатації квартир на 1000 населення уокремих повітах (мапа 3). За останнє десятиліття було побудовано найбільше житла:

* у великих агломераціях з великим ринком праці та гарними перспективами розвитку;

* у повітах, що оточують найбільші міста, з гарними транспортними зв'язками (мапа 5), з перевагою менших витрат на будівництво, кращої доступності земель для будівництва та більш сприятливого природного середовища (тихе, чисте, зелене);

* у районах, привабливих для туристів (особливо прибережна смуга та передгірні міста при наявності ділянок);

* у повітах з вигідним транзитним розташуванням (важливі транспортні маршрути, що проходять через повіт, прикордонні переходи в межах повіту).

Значна обмежена будівельна активність була характерна для повітів зі значним спадом населення та розташованих у регіонах зі слабким потенціалом розвитку.

Індекс насиченості є типовим кількісним показником, який не враховує якість житлових умов. На його рівень може істотно впливати структура розмірів квартир, а також характер забудови (тип будівлі). Високий рівень насиченості може бути присутнім у регіонах з великою кількістю невеликих квартир і означати некомфортні умови проживання (висока щільність населення).

У свою чергу, низька насиченість житлом у регіоні з великою часткою односімейної забудови може означати дефіцит окремих квартир (часте спільне проживання домогосподарств), але, у той же час, може також означати гарні умови з точки зору доступної житлової площі (зазвичай характерна для односімейних будинків). Масштаб проблеми добре ілюструє частка одноквартирних будинків у загальній житловій площі (мапа 4). У багатьох повітах Східної та Південної Польщі низька насиченість житлом може бути наслідком великої частки односімейних будинків.

Публікація наступних регіональних результатів перепису населення, що характеризують розміри квартир за площею, типом забудови, а також кількістю та структурою розмірів домашніх господарств, дозволить краще зрозуміти умови рівня насиченості регіону житлом і уточнити потреби регіону у житлі.

Значні зміни у чисельності населення міст

Найбільші польські міста розташовувалися у групі повітів з найвищим та високим рівнем насиченості, проте, зміни житлового фонду та чисельності населення відбувалися в них з різною інтенсивністю. У міжпереписний період найбільше зростання як кількості квартир, так і кількості мешканців відбулося у Wrocławiu (на 31,8% більше квартир та на 6,8% більше мешканців) та Krakowie (30,6% та 5,7% відповідно). Велике зростання кількості квартир та мешканців також відбулося у Warszawie та Gdańsku.

У інших великих містах з населенням понад 300 000 чоловік при скороченні населення від 1,4% до 8% кількість квартир збільшилася з 6,3% до 20%. У групі невеликих провінційних міст слід відзначити значне зростання чисельності населення та квартир у Rzeszowie (на 9% та 38% відповідно) та Zielonej Górze (з включенням сільської гміни Zielona Góra до складу міста Zielona Góra у 2015 році). Виділяється також Katowice з невеликим збільшенням житлового фонду (на 10%) тв зменшенням кількості мешканців на 8%.

* Wrocław (+6,8%) обігнав Łód ((-8%) і в даний час є третім за величиною містом після Warszawie та Krakowie;

*Białystok (+0,1%) випередив Katowice (-8,1%) і є 10-м найбільшим містом в Польщі;

*Rzeszów (+9%) випередив Kielce (-7,6%), Rzeszów є одним з провінційних міст в Польщі, що найбільш динамічно розвиваються;

*Zielona Góra (+17,7%) випередила Opole (+3,9%); обидва міста мали розширені адміністративні межі.

Динамічна ситуація останніх двох років, особливо величезний приплив біженців з України, змінили розподіл польського населення, зареєстрований під час перепису. За оцінками, близько 1,3 мільйона біженців залишаться у Польщі надовго. Як правило, біженці направляються до найбільшіх польськіх міст, розраховуючи, швидше за все, на потенціал ринку праці та ефективну організацію доступу до гуманітарної допомоги. Таким чином, вони збільшують кількість мешканців warszawskiej, wrocławskiej, trójmiejskiej, poznańskiej та krakowskiej агломерацій, посиливши і без того сильний тиск на житло. Слабший ринок праці у Східній Польщі, ймовірно, не залучив нових жителів, незважаючи на відносно високу насиченість житлом у цьому регіоні.

Де потрібно найбільше "перших квартир"

За даними перепису 2021 року у Польщі проживало близько 7,7 млн осіб у віці 20-35 років. Саме у цій віковій групі з природних причин знаходиться більшість домогосподарств, які створюють попит на так зване перше житло. У перерахунку на 1000 мешканців більшість таких людей проживало у podkarpackim, małopolskim, pomorskim воєводствах, південних повітах wielkopolskiego воєводства та у більшості провінційних міст (мапа 6).

Зіставлення цього розподілу з регіональною насиченістю житлом (мапа 1) показує значний збіг – у повітах з відносно високою часткою молодих людей (і, потенційно, молодих домогосподарств) відносно низька насиченість житлом. Ця кореляція спостерігається не тільки у великих містах. Низька насиченість житлом може бути результатом високої частки односімейної забудови у цих повітах (мапа 4), частого спільного проживання домогосподарств та вибору жити у родині, що складається з декількох поколінь. Однак, це може бути викликано нестачею житла.

Зміни у цій ситуації навряд чи принесе будівництво квартир, які у даний час мають статус квартир з дозволом (мапа 7). Їх будівництво у найближчі 2-3 роки лише частково задовольнить житлові потреби молодих домогосподарств. Дозволи на будівництво житла зосереджені у колишніх місцях-агломераціях з оточуючими їх повітами, у прибережному поясі та Warmińsko-Mazurskim поозер'ї (ймовірно, велика частка інвестиційного попиту у обох перерахованих регіонах).

Польща на тлі європейських країн

У порівнянні з країнами ЄС Польща, як і раніше знаходиться за рівнем забезпеченості житлом, незважаючи на поліпшення з часу попереднього перепису житла до 400 квартир на 1000 осіб, у групі країн з найнижчим рівнем цього показника-поруч зі Словаччиною (370 ), Ісландією (399), Чехією (408), Словенією (411), Ірландією (416) та Хорватією (419) з середнім показником по ЄС 495 квартир на 1000 осіб.

У 2021 році середній рівень ЄС перевищили 13 повітів у Польщі (з 380 повітів).

Ринок нерухомості на графіках

Джерело: portalnieruchomosci.com