Чего надо остерегаться при покупке земельного участка

При покупке любой недвижимости, будь то участок, дом или квартира, нужно держать ухо востро. Хотя объявлений о продаже предостаточно, многие из них могут быть интересны только на первый взгляд. Каждый продавец стремится продать как можно быстрее и заработать как можно больше, даже если то, что он продает, не стоит своей цены. Ведь спрос на рынке недвижимости вовсе не уменьшается, поэтому шанс найти покупателя даже на дефектную недвижимость велик. На рынке недвижимости хотят больше получить продавцы, которые не всегда имеют чистые намерения. 

При покупке любой недвижимости, будь то участок, дом или квартира, нужно держать ухо востро. Хотя объявлений о продаже предостаточно, многие из них могут быть интересны только на первый взгляд. Каждый продавец стремится продать как можно быстрее и заработать как можно больше, даже если то, что он продает, не стоит своей цены. Ведь спрос на рынке недвижимости вовсе не уменьшается, поэтому шанс найти покупателя даже на дефектную недвижимость велик. На рынке недвижимости хотят больше получить продавцы, которые не всегда имеют чистые намерения. 

Сегодня мы расскажем, как необходимо проверить земельный участок перед покупкой. 

При выборе недвижимости для покупки необходимо обратить внимание на ряд юридических и формальных вопросов. Сама по себе цена никогда не является хорошим показателем истинной стоимости недвижимости – следует остерегаться скрытых недостатков участка.

Со скрытым дефектом вы можете столкнуться, если продавец недвижимости не предоставил будущему покупателю информацию о физическом или юридическом дефекте на любом этапе заключения договора.

Проверьте, скрывает ли участок опасности или ограничения: наводнение, оползень, охраняемые территории, правовые ограничения. 

Если вы обнаружите на купленном объекте скрытый дефект юридического характера, у вас есть 5 лет с момента покупки, чтобы обратиться за гарантией в этом отношении. В случае скрытого физического дефекта этот срок составляет 1 год.

Недостатки участка - чего остерегаться?

Иногда даже после очень тщательного ознакомления с объявлением о недвижимости, может оказаться, что вы что-то упускаете, что-то не проверяете, что-то скрывается продавцом и, в результате, вы покупаете недвижимость, которая имеет скрытый дефект.

Что такое скрытый дефект участка?

Со скрытым дефектом вы можете столкнуться, если продавец недвижимости не предоставил будущему покупателю информацию о физическом или юридическом дефекте на любом этапе заключения договора. Подобное действие представляет собой нарушение положений Гражданского кодекса. Приобретая земельный участок со скрытым дефектом, вы подвергаете себя риску не только снижения комфортности проживания, но и затратам, связанным с устранением этих дефектов, если их можно устранить. В худшем случае может оказаться, что вам не удастся реализовать на участке свои планы.

Недостатки участка - что скрывают продавцы?

Цель продавца, чья собственность не обязательно имеет благоприятные характеристики, состоит в том, чтобы не упоминать о них и не указывать их в своём объявлении. Всё, что неблагоприятно, приведёт к снижению цены на недвижимость, или затруднит поиск покупателя. 

Какие недостатки нечестные продавцы могут скрыть в объявлении?

Примеры недостатков участка и неприятностей:

Запись о задолженности в земельно-ипотечной книге - при покупке участка необходимо проверить записи в земельно-ипотечной книге, чтобы выяснить, например, не обременен ли участок ипотекой или заложен.

Территория, подверженная риску наводнения, близко от воды - участок, расположенный недалеко от реки, может показаться привлекательным. Однако стоит знать, что строительство дома в пойме реки может стать причиной периодических подтоплений. Даже, казалось бы, небольшая река может быть угрозой. И эта угроза реальна - всё чаще происходят местные подтопления, особенно в весенние и летние периоды. Не стоит рисковать тем, что ваш дом будет затоплен.

Игнорирование информации о местонахождении участка в пойме может стоить вам дорого. Абстрагируясь от таких очевидных последствий, как возможность уничтожения имущества во время наводнения, можно выделить целый список дополнительных затрат. Вы должны учитывать, что существует высокая вероятность того, что вы не получите разрешение на строительство в таком месте. Однако, даже если его удастся получить, расходы на страхование от несчастных случаев резко возрастут. Увеличение может достигать 50%, а в некоторых случаях страховщик может отказаться принять ваше заявление о страховании.

Смог. Тщательная проверка расположения касается не только того, как выбранное место и его окрестности могут измениться с годами, но и того, что может происходить с ним в разные сезоны. Весной это место может показаться чистым, однако, зимой воздух может заполнен смогом. Когда вы хотите быстро купить участок, дом или квартиру, обычно нет времени, чтобы проверить место в другое время года. Для решения этой проблемы надо изучить среднюю запыленность в течение года. Достоверная информация поможет вам принять рациональное решение. 

Шум. Также следует изучить уровень шума, который также может зависеть от времени суток или сезона, расстояния до транспортной магистрали. Бывает так, что участок отлично расположен, недалеко от транспортной развязки. Звучит привлекательно, потому что кто бы не захотел сесть в машину и через 5 минут оказаться почти за городом, на скоростной дороге. Вы забываете о пробках на выезде из города, но что вы можете получить взамен? Если рядом шоссе – проявятся неприятности, связанные с шумом – в будние и выходные дни, перед праздниками и после них. На шоссе всегда движение.

Проблемная инвестиция в этом районе – представьте, что вы нашли идеальное место для любителя природы. Участок окружён зеленью с прекрасным видом на природный ландшафт, идеально подходит для постоянного проживания с семьёй. Вы покупаете участок и даже не знаете, что на соседнем участке уже выдано разрешение на строительство, например, супермаркета. Или через год перед окнами вашей квартиры вдруг начал расти бетонный жилой комплекс, портящий все качества, из-за которых вы выбрали именно это место.  Такой сценарий возможен, поэтому следует узнать, какие инвестиции планируются в данном районе в будущем.

Для этого стоит ознакомиться с местными планами благоустройства и разрешениями на строительство не только участка, на котором находится ваша недвижимость, но и его окрестностей. Благодаря этому вы избежите неприятных сюрпризов, которые могут развеять мечты о тихом месте для жизни. Кроме того, знание того, какие формы охраны природы охватывают прилегающие территории, позволит вам убедиться, что выбранный район остается зелёным.

Наличие оползней. Отсутствие информации о нахождении участка в зоне оползней также может обойтись в большую сумму. Наличие оползней на участке сложно обнаружить при осмотре в полевых условиях, а связанные с ними расходы на страхование аналогичны затратам, возникающим в случае затопления. В этом случае увеличение тарифа страхования имущества от пожара и других несчастных случаев также может достичь 50%. Возникновение оползней также часто влияет на форму возможной инвестиции, которую можно построить на конкретном участке.

Отсутствие доступа к дороге общего пользования - помните, что для получения разрешения на строительство необходимо получить решение об условиях застройки, а одним из условий его выдачи является то, что собственность имеет доступ к дороге общего пользования. 

Участок с руинами - вы решили купить участок с руинами для сноса. Но действительно ли вам удастся избавиться от неприглядного здания? Проверьте: высота сооружения не превышает 8 м, расстояние от границы превышает половину его высоты, не внесено ли оно в реестр памятников или не находится ли под охраной. Выполнение хотя бы одного условия потребует от вас получения разрешения на снос. Если на все вопросы вы ответили «нет», достаточно сообщить о сносе в районное управление.

Участок без доступа к коммуникациям – хотя цена такого участка может быть ниже, в итоге, он может оказаться дороже. Если вы покупаете участок без инженерных коммуникаций, но сети рядом, проблем с подключением у вас возникнуть не должно. Однако, если вы купили участок в отдаленном районе, вдали от каких-либо признаков цивилизации и, кроме того, без присоединений... что ж, это может стоить вам очень много – времени и денег.

История выбранного участка - при покупке участка стоит спросить продавца об истории выбранного участка. Как и в случае с оползнями, некоторые вещи не будут видны во время посещения выбранного места. Стоимость строительства вашего дома значительно возрастёт, если окажется, что вы должны построить его на месте осушённого болота или бывшей свалки.

Итак, ещё раз, что нужно проверить при покупке земельного участка:

Инфраструктура. Доступ к общественной дороге, доступ к планируемой или строящейся дороге, маршрут линий электропередачи, доступ к оптоволоконному кабелю, инженерным сетям.

Формально-правовые ограничения - всё о регистрационных данных. Какие разрешения на строительство были выданы в окрестностях выбранного вами места, расположение защитных зон вокруг кладбищ или аэропортов, какие существуют формы охраны природы.

Отсутствие проблемных объектов возле участка.

Действует ли на выбранной территории местный план зонирования, и если это так, получить информацию о назначении и правилах зонирования.

Каково воздействие солнечного света на местность и крыши зданий в выбранном районе.

Есть ли опасность наводнений, застоя воды, оползней в этом районе.

Насколько шумно в районе, есть ли опасность загрязнения воздуха.

Какие виды услуг находятся поблизости от выбранного местоположения.

Анализ перепадов местности и анализ экспозиции местности.

Есть ли на территории здания, охраняемые как памятники?

Какова история участка.

Вывод

Если вы покупаете дом, участок или квартиру, стоит несколько раз убедиться в выборе подходящего места. Тем более что покупка недвижимости - это решение, принимаемое надолго, и не все риски видны с первого взгляда. Выбирая подходящее место, вы должны учитывать не только его состояние на момент покупки, но и учитывать его прошлое и ожидаемое будущее.