Mieszkania na sprzedaż w Polsce w trzecim kwartale 2023 roku

Ceny domów w Polsce wzrosły w trzecim kwartale

Wśród ofert sprzedaży nowych mieszkań średnia cena metra kwadratowego wzrosła rok do roku o 10% na rynku pierwotnym i o 9% na rynku wtórnym. Tempo wzrostu cen było zatem zbliżone do inflacji, która w III kwartale wyniosła 9,6%. Wzrost cen związany jest ze spadkiem liczby nowych ofert sprzedaży (o 5% r/r) przy znaczącym wzroście popytu na mieszkania.

Wśród ofert sprzedaży nowych mieszkań średnia cena metra kwadratowego wzrosła rok do roku o 10% na rynku pierwotnym i o 9% na rynku wtórnym. Tempo wzrostu cen było zatem zbliżone do inflacji, która w III kwartale wyniosła 9,6%. Wzrost cen związany jest ze spadkiem liczby nowych ofert sprzedaży (o 5% r/r) przy znaczącym wzroście popytu na mieszkania.

Średnia cena nowych ofert na rynku wtórnym w Warszawie kształtuje się na poziomie blisko 16 000 zł za 1 m2. Na stołecznym rynku pierwotnym ceny sięgają 14 900 zł za 1 m2 (tabela). Na rynku pierwotnym poza Warszawą najwyższe ceny za 1 m2 mieszkania kształtują się w Gdyni – również 14,9 tys. zł. Na rynku wtórnym, poza Warszawą, najdroższym miejscem jest Kraków, gdzie 1 m2 kosztuje prawie 14 000 zł.

Ceny wzrosły najbardziej w Krakowie i Wrocławiu. W Krakowie ceny na rynku pierwotnym wzrosły o 13% (kw/kw), a na rynku wtórnym o 8% (kw/kw). Wzrost rok do roku wyniósł odpowiednio 18,9% i 14,4%. We Wrocławiu wzrost cen na rynku wtórnym wyniósł 6,7% kw./kw. (13% r/r), a na rynku pierwotnym 8% kw./kw. (13,8% r/r). Ceny mieszkań rosły najszybciej w dużych miastach, z wyjątkiem rynku pierwotnego w Warszawie, gdzie ceny wzrosły o niespełna 1%. Pięć najdroższych miast w Polsce odnotowało kwartalny wzrost na obu rynkach na poziomie ponad 4%.

W trzecim kwartale br. spadła liczba nowych ofert na rynku sprzedaży mieszkań

W analizowanych miastach średnia tygodniowa liczba nowych ofert spadła o prawie 3% kw./kw. i o 5% r/r. Według Głównego Urzędu Statystycznego w trzecim kwartale oddano do użytku o 15% mniej mieszkań niż rok wcześniej. Liczba nowych ofert spadła najbardziej w Warszawie i Krakowie – odpowiednio o 14 i 13% kw/kw.

Największym rynkiem sprzedaży mieszkań pozostaje Warszawa, ze średnią tygodniową liczbą ofert prawie dwukrotnie wyższą niż np. drugi Wrocław.

W Warszawie w trzecim kwartale na sprzedaż trafiało średnio 1645 nowych ofert tygodniowo. Kolejne miejsca w rankingu zajęły Wrocław (879) i Kraków (818), ze średnią liczbą ofert. W pozostałych miastach średnia tygodniowa liczba nowych ofert wahała się od 526 tygodniowo (Gdańsk) do 54 (Zielona Góra).

Oferta mieszkań według kategorii cenowych

Średnio we wszystkich miastach liczba nowych ofert mieszkań w niskiej cenie od 400 tys. do 600 tys. zł spadła o 11,5% mkw./mkw. W Warszawie, Wrocławiu, Krakowie i Gdyni spadek ten wyniósł ponad 15% kw./kw. Najbardziej spadła liczba mieszkań w Krakowie – o 34,5%, w Warszawie – o 30,7%. Poza głównymi miastami liczba ofert nieznacznie wzrosła – o 2,3% mkw.

Wśród mieszkań z wyższej półki cenowej nie obserwuje się tak znaczącego spadku. Liczba nowych ofert mieszkań w przedziale cenowym 600-800 tys. zł w Krakowie i Warszawie spadła o kilka procent. W miastach wojewódzkich liczba ofert mieszkań w tym przedziale wzrosła średnio o 23,2 proc.

Zmiana podaży mieszkań w poszczególnych kategoriach cenowych w poszczególnych miastach (w procentach mkw./mkw.) kształtuje się następująco.

Kraków. Liczba ofert mieszkań w cenie 400-600 tys. zł spadła o 34,5%; Liczba ofert mieszkań kosztujących 600-800 tys. zł spadła o 6,8%.

Warszawa. Liczba ofert mieszkań w cenie 400-600 tys. zł spadła o 30,7%; Liczba ofert mieszkań kosztujących 600-800 tys. zł spadła o 8,0%.

Wrocław. Liczba ofert mieszkań w cenie 400-600 tys. zł spadła o 18,7%; Liczba ofert mieszkań w cenie 600-800 tys. zł wzrosła o 18,9%.

Gdańsk Liczba ofert mieszkań w cenie 400-600 tys. zł wzrosła o 9,9%; Liczba ofert mieszkań w cenie 600-800 tys. zł wzrosła o 23,2%.

Średnia dla innych miast. Liczba ofert mieszkań w cenie 400-600 tys. zł wzrosła o 2,3%; Liczba ofert mieszkań w cenie 600-800 tys. zł wzrosła o 23,2%.

Oczekuje się, że tendencje zaobserwowane w trzecim kwartale będą kontynuowane w czwartym kwartale 2023 roku

Liczba ofert sprzedaży nowych mieszkań będzie spadać ze względu na małą aktywność deweloperów na rynku budowlanym oraz długi okres realizacji inwestycji. W 2022 roku liczba mieszkań w budowie spadła o 27,8% r/r, a od stycznia do września br. o 15,7%. W związku z tym, że średni czas budowy mieszkania wynosi 2 lata, oznacza to spadek liczby ofert handlowych w IV kwartale. W nadchodzących miesiącach na rynku zaczną pojawiać się mieszkania, których budowę rozpoczęto w 2022 roku. Jeśli przyjąć, że popyt na zakup mieszkań utrzymuje się na wysokim poziomie, oznacza to wzrost cen mieszkań, co najmniej na poziomie porównywalnym do obecnego (9-10 proc. r/r).G).

Zmiana udziałów w rynku wśród nowych ofert

Średni udział rynku pierwotnego wśród nowych ofert przekroczył pułap 20%. Wynika to z faktu, że spadek podaży mieszkań na rynku wtórnym był większy niż na rynku pierwotnym. W Warszawie, Krakowie, Gdańsku, Wrocławiu, Poznaniu i Łodzi liczba nowych notowań na rynku wtórnym spadła średnio o prawie 3,5%, a na rynku pierwotnym o około 2%.

Największy udział w rynku pierwotnym ma Gdańsk. W tym mieście udział wzrósł z 26% w drugim kwartale do 38% w trzecim kwartale. Znaczący udział w rynku pierwotnym widzimy także we Wrocławiu i Katowicach, gdzie stanowi on odpowiednio 37 i 35% nowej oferty. Po drugiej stronie rankingu znajdują się Olsztyn i Szczecin, gdzie udział nowych ofert na rynku pierwotnym wynosi odpowiednio 4 i 9%. Duże miasta mają zazwyczaj większy udział w rynku pierwotnym (np. Kraków – 31, Poznań – 29%) niż mniejsze. Wyjątkiem jest tutaj Warszawa, gdzie udział rynku pierwotnego wynosi zaledwie 11%. W stolicy nowych ofert mieszkań drugorzędnych było 8 razy więcej.

Źródło: serwis pie.net.pl