Жилищное строительство в Варшаве в 2010 - 2021 гг.

Жилищное строительство в Варшаве в последние годы развивалось быстрыми темпами. Построено много современных жилых комплексов, многоэтажных домов, среди которых выделяются жилые небоскрёбы (о них мы уже рассказывали здесь: https://okeask.com/ru/category/poleznaya-informaciya/1690972056-zhilie-neboskrebi-v-varshave).

Это подтверждает тот факт, что в городе в 2021 году (на последнюю официальную дату) было построено 1696 жилых домов, что на 558 зданий или в полтора раза больше, чем в 2010 году (таблица 1). Строились, в основном, жилые дома частными инвесторами и застройщиками на продажу или сдачу в аренду. Коммунальное, кооперативное жилое строительство стало затухать. При этом и частные инвесторы в 2021 году ввели меньше жилья, чем в 2010 году. На этом фоне весьма благополучно выглядят застройщики, которые из года в год наращивают строительство и ввод жилья. В 2021 году ими было построено две трети всего жилья в Варшаве, а по отношению к 2010 году темп роста превысил 2,5 раза.

Таблица 1. Завершённые новые жилые здания* (единиц)

* Без учета дач и дачных домиков, а также загородных резиденций, не приспособленных для постоянного проживания, и коллективных жилых домов

Теперь наступила очередь посмотреть более подробно на введённое в Варшаве в эксплуатацию жильё по формам строительства (таблица 2).

Сразу оговоримся, что уменьшение количества введённого жилья в Варшаве в 2021 году относительно 2020 года объясняется спадом на рынке после пандемии ковида.

Начиная анализ введённых в Варшаве в эксплуатацию квартир по формам строительства за период с 2010 года, отметим, что рост в 2021 году составил 148,7%, то есть почти в полтора раза. Частные инвесторы и практически все мелкие игроки на жилищном рынке свою активность снизили (гмины) или совсем ушли с него (а именно, кооперативы, общества социального строительства, компании). А вот застройщики, наоборот, темпы жилищного строительства увеличили (165,4% к 2010 году).

Что касается ввода недвижимости в 2021 году, то его львиную захватили застройщики, которые возводили жильё для продажи или сдачи в аренду. В этом они преуспели, введя в 2021 году 17730 квартир (95,7% рынка) и 48743 комнат (92,5% рынка).

Таблица 2. Ввод в Варшаве в эксплуатацию жилья по формам строительства (квартиры и комнаты, единиц)

* Предназначенные для собственного использования инвестором

** Включая постройки физических лиц, предназначенные для продажи или аренды

Интересной представляется картина по среднему количеству комнат во введённых в Варшаве в эксплуатацию квартирах в разрезе инвесторов (таблица 3). Как видно из таблицы 3, самыми «многокомнатными» являются жилые помещения у частных инвесторов, предназначенных для самих себя (5,7 комнат в 2021 году). Да это и понятно. В квартирах, сдаваемых застройщиками и предназначенных для продажи или сдачи в аренду, количество комнат значительно меньше (в 2 раза) и составляет всего 2,7.

Среднее количество комнат в сдаваемом жилье составляет 2,8 комнат. Из этого следует вывод, что наибольшим успехом на рынке пользуются 3-х комнатные квартиры.

За последние годы намечена тенденция уменьшения количества комнат в сдаваемых квартирах.  Это видно как по обобщённому показателю - 2,95 в 2010 году и 2,8 в 2021 году, так и по отдельным составляющим. За прошедшие 12 лет с 2010 года по 2021 год относительный показатель количества комнат составил у частных инвесторов 98,3%, а у застройщиков – 96,4%.

Очевидно, эта тенденция и дальше будет развиваться на рынке недвижимости Варшавы.

Таблица 3. Среднее количество комнат во введённых в Варшаве в эксплуатацию квартирах в разрезе инвесторов

Полезная площадь сданных в Варшаве квартир в 2021 году по сравнению с 2010 годом увеличилась на 30,5% и составила 1199,8 м2 (таблица 4). При этом частные инвесторы ввели на 20,2 тыс м2 (на 14%) жилья меньше. А вот застройщики своего не упустили и нарастили темп сдачи жилья к 2010 году почти в полтора раза. Как мы уже отмечали, практически все небольшие заказчики (кооперативы, общества социального строительства, компании) строительства жилья не вели или значительно уменьшили (гмины).

Теперь о средней полезной площадь одной квартиры. В целом по городу площадь одной квартиры в среднем составила 64,8 м2. Это меньше, чем в 2010 году на 9 м2 или на 12,2%.

Средняя полезная площадь одной строящейся застройщиками квартиры также снижается (на 6,6 м2 или на 9,9%). Собственно, именно они и определяют эту тенденцию. Частные инвесторы как вводили жильё около 200 м2, так и продолжают не отходить от этой планки. Но в общих показателях особой погоды они не делают.

Таким образом, в Варшаве наблюдается устойчивая тенденция к снижению средней площади строящихся квартир.

Таблица 4. Ввод в Варшаве в эксплуатацию жилья по формам строительства (полезная площадь квартир, тыс. м2)

* Предназначенные для собственного использования инвестором

** Включая постройки физических лиц, предназначенные для продажи или аренды