Чи варто зараз продавати квартиру та купувати нову?

Ви ставите питання, чи підходить час для продажу вашої квартири або, навпаки, краще купити або зняти квартиру? Давайте подивимося, які угоди на даний момент найприбутковіші.

Якщо ви ставите питання, чи підходить час для продажу вашої квартири або, навпаки, краще купити або зняти квартиру? Давайте подивимося, які угоди на даний момент найприбутковіші.

Рішення продати власну нерухомість ніколи не було простим. Отримання задовільної ціни залежить вiд багатьох чинників. Важливими є ринковий попит, розмір пропозиції житла, доступ до іпотечних кредитів та загальна економічна ситуація.

Отже, чи є поточна ситуація на ринку нерухомості потрібним часом для продажу нерухомості?

Розглянемо разом:

• Чи підходить час для продажу вашої квартири?

• Чи найкращий час для покупців житлової нерухомості?

• Чи вигідно інвестувати в оренду квартир та скільки можна заробити?

Поточна ситуація на ринку житла

Бажаю вам жити у цікаві часи - говорить китайська приказка, вона чудово застосовується до ситуації на ринку житла. На нудьгу скаржитися не можна. Більше того, навіть кращі аналітичні уми не можуть з упевненістю сказати, у якому напрямку зараз рухатиметься ринок.

Нагадаємо, що всі потенційні позичальники і ті, хто збирається взяти кредит на квартиру чи будинок, все ще живуть за дуже дорогих грошей – що є наслідком серії підвищень процентних ставок у 2021 та 2022 роках.

З жовтня 2023 базова процентна ставка НБП становить 5,75%. Після двох рішень Ради з монетарної політики базова ставка знизилася на 1 процентний пункт.

Все ж, як і раніше, кредити дуже дорогі. У даний час людина, яка бажає взяти кредит у розмірі 350 000 злотих, має враховувати фактичну річну процентну ставку у середньому 8,5%. Внесок за такий кредит, взятий на 30 років, становитиме близько 2600 злотих.

Незважаючи на це, на всіх місцевих ринках минулого року спостерігалося зростання цін на житло. Ландшафт місцевих ринків нерухомості був значною мірою сформований урядовою програмою Bezpieczny Kredyt 2%, яка значною мірою сприяла збільшенню попиту у часи дорогих грошей та, отже, збільшенню цін на квартири.

Вже відомо, що цього року програму не буде продовжено. Тим не менш, через дисбаланс попиту та пропозиції на ринку та високих витрат виробництва забудовників експерти все ж таки очікують зростання цін на житлову нерухомість. На думку аналітиків, хоча ціни на квартири зростатимуть повільніше, у найближчі 12 місяців варто очікувати зростання на 5-10%.

Продаєте квартиру у 2024 році? Розглянемо рентабельність продажів

Продати квартиру, безсумнівно, варто зараз, якщо ви просто хочете отримати високу ціну, яка набагато перевищує ціну покупки. Квартири систематично дорожчають, тому якщо хтось хоче швидко продати свою квартиру і при цьому заробити, у нього це вийде. Хоча слід пам'ятати, що прибуток від такої угоди має бути скоригований з урахуванням інфляції. Дані сайту RynekPierwotny.pl показують, що на варшавському ринку за 2 роки середні ціни пропозиції квартир та будинків зросли з 12 786 злотих/кв.м. до 16585 злотих за квадратний метр, тобто, на 23%.

Якщо припустити, що ви купили квартиру площею 50 квадратних метрів у столиці два роки тому – ви заплатили за неї, у середньому, 639 000 злотих. Сьогодні таку квартиру можна виставити на продаж за поточною середньою ціною за 829 000 злотих. Номінально прибуток становитиме близько 200 000 злотих. Фактично, реальна вартість прибутку, отриманого від продажу, буде на кілька десятків тисяч злотих нижчою через інфляцію.

На кожному з найбільших місцевих ринків житла ціни на нерухомість значно зросли, тому якщо ви захочете продати свою квартиру зараз - ви обов'язково заробите.

У Кракові квадратний метр квартири зараз коштує в середньому 15580 злотих. Лише минулого року ціни зросли на 24%. У Вроцлаві середня ціна квартир на первинному ринку становить 13112 злотих (зростання на 11%). У Трьохмісті квартири на первинному ринку коштують, у середньому, 14 965 злотих, що на 27% більше, ніж за рік. У Познані квартира коштує, у середньому, 12 332 злотих/кв.м. (зростання на 17%).

Тому купівля та продаж квартири за готівку тепер буде вигідним рішенням. Однак, питання у тому, чи вигідне це рішення, якщо ви зацікавлені в інвестуванні у нерухомість або збираєтеся купити нову квартиру.

Продаж квартири, купленої у кредит та купівля нової квартири у кредит

Набагато складнішим питанням є продаж квартири, купленої у кредит, з метою придбання іншої квартири з використанням банківського фінансування. У такій ситуації слід враховувати низку факторів – насамперед, вартість кредиту, розмір власного вкладу та параметри квартири, яку ви хочете купити.

Проілюструємо це з прикладу гіпотетичної ситуації.

Припустимо, хтось кілька років тому на одному з великих міських ринків купив квартиру (невеликі дві кімнати, 40 кв. м) за 450 000 злотих (при середній ціні 11,5 тис. злотих/кв.м). 50 тис. він платив зі своєї кишені, тому сума кредиту становила 400 000 злотих. За кілька років ціни на квартири на місцевому ринку зросли на 20% - до 13 800 злотих/кв.м.

Сьогодні він продав би свою нерухомість за 550 000 злотих, припустимо, що за цей час він виплатив приблизно 20 000 злотих із позичкового капіталу. Отже, тепер, після продажу та погашення решти зобов'язання, у нього залишиться сума приблизно 170 000 злотих. Наш продавець, звичайно, продав квартиру з наміром купити нову, більш простору, що відповідає його нинішнім житловим амбіціям.

Припустимо, що він націлився на 60 квадратних метрів. За поточних середніх цін йому доведеться витратити на це 820 000 злотих. Оскільки банки очікують на власний вклад у розмірі 20% без додаткових витрат, нашому покупцеві доведеться заплатити понад 160 000 злотих зі своєї кишені за внесок. Зрештою сума кредиту становитиме 650 000 злотих. Щоправда, за цей час відсоткові ставки за кредитами дещо знизилися, але за значно більшої суми кредиту щомісячний внесок буде значно вищим, ніж при погашенні першої, дешевшої та меншої квартири. У даний час розмір внеску за кредитом становитиме близько 4300 злотих. Минулого року, перед серією зниження процентних ставок, він сплатив внесок у розмірі близько 3200 злотих за свою меншу квартиру.

Наведений приклад, звичайно, наочний і описує гіпотетичну ситуацію, але він показує, які фактори слід враховувати, якщо ви бажаете продати квартиру, щоб купити нову – імовірно, найкращу, більшу. Враховуючи поточні умови кредитування та постійно зростаючі ціни на житло, слід очікувати значного збільшення вартості кредиту та, отже, розстрочки за кредитом. Гроші у банках, як і раніше, дорогі, незважаючи на два зниження відсоткових ставок. Оскільки ціни на квартири стають все дорожчими, зниження процентних ставок, позитивне для кредитоспроможності, значною мірою нівелюється. Це означає, що простір для вибору нової нерухомості, якщо ви не зафіксуєте суттєвого збільшення доходів, буде невеликим, однак, вам слід взяти до уваги більші щомісячні витрати.

Тому продаж квартири вимагає ретельного аналізу того, що ви зможете купити натомість та які фінансові можливості у вас є з погляду щомісячних платежів та аналізу вашої кредитоспроможності. Ситуація тут, безумовно, несприятлива, і зараз не найкращий час для прийняття нових фінансових зобов'язань, оскільки витрати, як і раніше, будуть високими.

Вигідність угоди з погляду власника

Чи варто почекати із продажем? Квартири, як і раніше, дорожчають. На думку більшості аналітиків, ціни на житло продовжать зростати у найближчому майбутньому. Так що, якщо ви бажаете отримати найкращу ціну, ви можете відкласти продаж. Попит на нерухомість, як і раніше, високий. На даний момент немає жодних ознак того, що висхідний тренд зупиниться.

Це правда, серед іншого у зв'язку із зупиненням програми Bezpieczny Kredyt 2%. Експерти та представники девелоперської галузі очікують повільніших темпів зростання цін, ніж торік, проте через великий дефіцит пропозиції та зростання вартості будівництва ставки продовжать зростати. Зниження цін на нерухомість не очікується.

Це, звичайно, вигідна ситуація для власників нерухомості, і їм не доведеться поспішати з рішенням про продаж.

Чи вигідно купувати квартиру з метою здавання її в оренду?

Оренда квартир, як і раніше, є потенційно прибутковим видом діяльності, здатним принести справедливий прибуток, хоча привабливість цієї форми інвестицій значно знизилася порівняно з ситуацією дворічної давності. Це пов'язано насамперед із уповільненням припливу приїжджих з України, а частина з них навіть їде на батьківщину. Минулого року орендні ставки зростали не так динамічно, як раніше.

Чи вигідно купувати квартиру з метою здавання її в оренду? Відповідь, як і раніше, позитивна, хоча пропозиція квартир в оренду збільшується, а орендна плата падає. За даними НБП за 3 квартал 2023 року рівень капіталізації рентних вкладень у всіх воєводських містах склав від 6 до 7%.

Інвестиції, що фінансуються за допомогою іпотечного кредиту, трохи менш прибуткові, але експерти центрального банку наголошують, що це, як і раніше, прибутковий вид діяльності.

За одночасного покращення фінансових умов у частині вартості кредитів та новоукладених договорів іпотечного кредитування також спостерігалося продовження позитивної динаміки рівня рентабельності, незалежно від рівня їхньої закредитованості зовнішнім капіталом, - пишуть аналітики НБП.

Чи варто купувати квартиру зараз?

Погляд покупця, звичайно, зовсім інший, ніж точка зору продавця. Відповідь на запитання буде позитивною, оскільки є багато ознак того, що ціни на квартири продовжать зростати в найближчому майбутньому. Звичайно, ситуація не дуже комфортна для людей, які шукають власну нерухомість на первинному ринку чи квартиру на вторинному ринку. Вони перебувають під тиском. Високий попит при обмеженій пропозиції та високих витратах на будівництво призводять до зростання цін. Це, своєю чергою, нівелює позитивний ефект недавнього зниження відсоткові ставки НБП. Якщо ви бажаете купити квартиру швидко, напевно, не варто відкладати, тому що вона буде ще дорожчою. Якщо вам не потрібно купувати зараз, ви можете почекати, але ніхто не знає коли ціни почнуть падати.

Аргументом на користь утримання від покупок, що фінансуються за рахунок кредиту, може бути очікуване подальше пом'якшення грошово-кредитної політики з боку Національного банку Польщі. Однак перспектив, що це станеться швидко, немає. Наступні рішення Ради з монетарної політики зберігають відсоткові ставки, як і раніше, на високому рівні.

Продаж квартири та купівля нової: висновок

Ринок нерухомості на початку 2024 року є ринком продавця. Через високий попит на квартири та обмежену пропозицію саме він може диктувати умови. Покупці перебувають під тиском. Ціни на квартири продовжують зростати, що нівелює позитивний ефект підвищення кредитоспроможності після нещодавнього зниження базової ставки НБП. Наразі невідомо, яка нова урядова програма замінить Bezpieczny Kredyt 2%, який поступово згортається. Залежно від структури програми це сприятиме посиленню тенденції зростання цін. Все це означає, що у короткостроковій перспективі немає місця падіння цін та здешевлення квартир.