Мікрокавалерки (мікроквартири)

Мікрокавалерки - це однокімнатні квартири площею менше 25 кв. Різні джерела відносять до мікроквартир житлові приміщення площею від 12 до 25 кв.

Мікрокавалерки - це однокімнатні квартири площею менше 25 кв. Різні джерела відносять до мікроквартир житлові приміщення площею від 12 до 25 кв.

Історія мікрокавалерок

Невеликі житлові приміщення існували у Польщі давно. У квартирах часів поділу Польщі та Другої Речі Посполитої не було обмежень на мінімальний розмір. Якщо ж звернутися до недавньої історії, слід сказати, що житлові стандарти Польської Народної Республіки від 1974 року встановлювали мінімальну площу квартири (кавалерки) в 25 кв.м. – 28 кв.м.

У 1995 – 2002 роках діяли обмеження за мінімальною площею однієї кімнати (16 кв. м) та шириною кімнат у стінах (для однокімнатної квартири: спальня – мін. 2,2 метра та кухня – мін. 1,7 метра)

З 2002 до 2018 року діяли аналогічні обмеження, згідно з якими мінімальна площа приміщення становила 16 кв. м., а ширина приміщень в однокімнатній квартирі відповідно 1,8 метра (кухня) та 2,2 метра (спальна кімната).

З початку 2018 року діють нормативи, згідно з якими мінімальна корисна площа квартири становить 25 кв.

З 1995 по 2018 роки де-факто діяли ухвали, які зобов'язували будувати квартири площею не менше 24 квадратних метрів. До кінця дії цих правил нові квартири-мікрокавалерки стали з'являтися на ринку більшою кількістю. Зміни у законодавстві, внесені у 2018 році (див. пункт 3), не сприяли обмеженню пропозиції таких приміщень.

Останнім часом з'явилася нова тенденція використати під житло комерційні приміщення. Однак вона була припинена. Йдеться про правила, що містяться у постанові міністра розвитку та технологій від 27 жовтня 2023 р., що змінює регламент про технічні умови, яким мають відповідати будівлі та їх розташування (від 2023 р., пункт 2442). Згаданий законодавчий акт запроваджує правило, згідно з яким комерційні приміщення у новобудовах, як правило, повинні мати корисну площу не менше 25 кв. м. (як і житлові приміщення).

Більше того, з 1 квітня 2024 року будівництво нових комерційних приміщень площею менше ніж 25 кв. м. буде можливим лише за умови розміщення їх на першому або другому надземному поверсі та забезпечення прямого доступу зовні будівлі. Використання граничного метражу (мін. 25 кв. м.) виключається для житлових будівель колективного проживання та односімейних будинків з комерційними приміщеннями.

Доля мікроквартир

Незабаром набудуть чинності закони, що обмежують будівництво мікрокавалерок. Однак, це не означає, що мікроквартири зникнуть з вторинного ринку та ринку оренди.

Мікрокавалерки мають незначне значення у пропозиції забудовників. Аналіз показує, що такі приміщення що мають площу до 25 кв. м., формально часто комерційні, але часто де - факто, житлові. Вони становлять менше ніж 2% - 3% ринкової пропозиції забудовників. Незабаром нові мікроквартири зникнуть. Однак, на ринку залишаться найменші приміщення, які були збудовані раніше (у тому числі у період Другої Речі Посполитої та Польської Народної Республіки).

Описані вище правила не матимуть зворотної сили, що означає, наприклад, що вони не поширюватимуться на інвестиції з дозволом на будівництво, видані до 1 квітня 2024 року.

Ідентичний принцип, пов'язаний з відсутністю так званої ретроакції, тобто дії зворотного закону, законодавець застосовував раніше, що пояснює, чому на вторинному ринку та ринку оренди вільно пропонуються квартири з корисною площею до 25 кв. м.

Найменші житлові приміщення попередніх десятиліть можуть вільно продаватися та здаватися в оренду у Польщі, оскільки зазначені вище правила з розмірами мікрокавалерок не мали та не мають зворотної сили.

…Майже мікрокавалерки - квартири, поділені на кімнати

Також існує практика, пов'язана з розподілом великих квартир на крихітні кімнати. Різке зростання орендної плати, яке спостерігалося у 2022 році, сприяло збільшенню масштабу явища, яке іноді викликає навіть більше хвилювання, ніж присутність на ринку мікрокавалерок. Йдеться про розподіл великих квартир перегородками для створення невеликих кімнат. Контролює це питання будівельний нагляд. Районна інспекція будівельного нагляду перевіряє, чи має місце незареєстрована зміна у використанні приміщення (див. статтю 71 Закону про будівництво) та порушення правил, що стосуються, наприклад, санітарно-технічних споруд, акустики чи вентиляції.