Varşova'da bir daire nasıl satın alınır

Yabancılar tarafından ikincil piyasadan Polonya'da bir daire satın almak, dikkatlice hazırlanmanız gereken, hayattaki en önemli anlardan biridir. Daire satın alma sürecini, hangi masraflara hazırlanmanız gerektiğini, daireyi aldıktan sonra hangi formaliteleri tamamlamanız gerektiğini gelin birlikte inceleyelim.

Yabancılar tarafından ikincil piyasadan Polonya'da bir daire satın almak, dikkatlice hazırlanmanız gereken, hayattaki en önemli anlardan biridir. Daire satın alma sürecini, hangi masraflara hazırlanmanız gerektiğini, daireyi aldıktan sonra hangi formaliteleri tamamlamanız gerektiğini gelin birlikte inceleyelim.

Kredi kontrolu

Bir daire aramaya başlamadan önce bile, beğendiğiniz mülk için ne kadar paranız olduğunu ve satın alma için krediye güvenip güvenemeyeceğinizi tartmalısınız.

Polonya'daki bankalar yabancılara kredi veriyor, ancak hepsi değil ve bir takım kısıtlamalara tabi. Bu nedenle başlangıçta sizinle çalışmak isteyen bir banka bulmanız gerekecek.

Bir sonraki adım ne kadar kredi alabileceğinizi kontrol etmektir. Kredi puanınız, aylık gelirinize, işveren sözleşmenize, giderlerinize ve yükümlülüklerinize göre alabileceğiniz maksimum kredi tutarını belirleyecek ve ödemeniz gereken katkı payını da tahmin edecek bir kredi danışmanı tarafından belirlenecektir.

Öncelikle internette bir kredi hesaplayıcı kullanabilirsiniz.

Daire arama

OKEASK web sitemizdeyseniz bu, ya gerçek bir daire bulmaya daha yakın olduğunuz anlamına gelir ya da fiyat dahil (kredi notunuzu unutmayın) kriterlerinize göre sizin için ortaklaşa konut seçeceğiz.

Bölgeye, oda sayısına, Varşova bölgesine veya yakındaki banliyölere, kata, asansörün varlığına, garaja, ulaşım erişilebilirliğine vb. göre bir daire bulmanıza yardımcı olacağız.

Öncelikler belirlendikten ve uygun mülkler değerlendirildikten sonraki adım, bunların sunumlarını görüntüleme ve ardından beğendiğiniz daireyi ziyaret etme sürecidir. Lütfen bu tür birkaç görünüm olabileceğini unutmayın. Fotoğraflar ve gerçeklik genellikle farklılık gösterir ve hatta bazı durumlarda önemli ölçüde farklılık gösterir.

Belirli bir daireyi seçmişseniz öncelikle hiçbir yasal kusurunun olmadığından emin olmalısınız. Bunu yapmak için mevcut sahibinden tapu numarasını istemeniz gerekir. Daha sonra internet üzerinden dairenin gerçekten sahibi olup olmadığını ve mülkün ipotekli olup olmadığını kendiniz kontrol edebilirsiniz. Şirketimiz de aynısını yapabilir.

Daha önce de anlaştığımız gibi OKEASK şirketi gayrimenkul bulma ve tescil etme konusunda size yardımcı olacaktır. Aracı olarak bizimle (ve herhangi bir başkasıyla) bir komisyonculuk sözleşmesi imzalarsınız. Sözleşme, hizmetler için ödeme de dahil olmak üzere tüm işbirliği seçeneklerini şart koşuyor.

Size daire satın almak için aşağıda sıralanan tüm şartlar ve formaliteler firmamız tarafından belirlenecek, sadece bunların uygulanmasını takip etmeniz yeterli olacaktır.

Ön anlaşmanın imzalanması

Konut kredisine başvurabilmek için ön anlaşma yapılması gerekmektedir. Medeni sözleşme veya noter tasdiki şeklinde yapılabilir. İkinci seçeneğin seçilmesi, bir sözleşmenin hazırlanması için noterlik ücretinin ödenmesinin yanı sıra noterlik işlemlerinin düzenlenmesi ve bu işlemlere ilişkin yüzde 23 KDV'nin ödenmesi zorunluluğunu da beraberinde getirecektir. Taksi ücreti daire fiyatına bağlı olup 100 ile 10.000 zloti arasında değişmektedir.

Gayrimenkul satın alırken en sık kullanılan aralık için (60.000 PLN'den 1.000.000 PLN'ye kadar) noter ücreti 1.010 PLN artı 60.000 PLN'nin üzerindeki tutarın %0,4'üdür.

Kopyaların maliyeti sayfa başına 6 zlotidir. Ancak noter tasdiki sizi satıcının sözleşmeyi yerine getirmemesinden koruyacaktır.

Bir sivil sözleşme seçerseniz, yalnızca tazminata güvenebilirsiniz.

Ön anlaşmaya birkaç önemli hükmün dahil edilmesinde fayda var. Nihai sözleşmeyi imzalamadan önce satıcı, kooperatif veya konut birliği birim ücretlerini geciktirmediğine dair geçerli sertifikaları, emlak vergilerini geciktirmediğine dair bir sertifikayı ve kayıtlı olmadığının kanıtını sunmalıdır.

Ön anlaşma aşamasında daire satışına ilişkin taleplerinizi de arsa ve ipotek defterine girebilirsiniz.

Ön anlaşma aynı zamanda satıcı açısından da teminat niteliğindedir. Depozito veya avans ödeme yükümlülüğünüzün yanı sıra bunu ödemeniz gereken formu da belirtecektir.

Ön anlaşmanın aynı zamanda daireyi satın alacağınız tutarı ve bunun kendi fonunuz ile kredi arasındaki payını ve vaat edilen satın alma işleminin imzalanması için son tarihi (ör. fiili noterlik satın alma ve satış sözleşmesi ile dairenin devir tarihi ve koşulları.

Zaman alıcı kredi prosedürü nedeniyle bu 2 ay sürer.

İpotek başvurusunda bulunmak

İlk olarak, farklı bankaların size kredi sağlayacağı belirli koşulları karşılaştırırız (kendi başımıza veya bir mali müşavirin yardımıyla). Daha sonra size ipotek verecek bankayı (veya bankaları) belirliyoruz. Daha önce de söylediğimiz gibi bu, Polonya'daki yabancılar için zor bir süreç. İmzalı bir ön anlaşma, ipotek başvurusunda bulunma biletinizdir.

Bankanın istediği belgeleri tamamlayıp başvuruyla birlikte bankaya (veya bankalara) teslim ettikten sonra krediye ilişkin kararın çıkması bekleniyor.

Bankalar ayrıca dairenin değerleme raporuna da ihtiyaç duyacak. Başvurunuzu hangi bankacılık kurumuna yaptığınıza bağlı olarak, ekspertizi kendiniz seçebileceksiniz veya bu konuda bankaya güvenmek zorunda kalacaksınız.

Olumlu bir kredi kararı verilmesi, bankanın müşteriye kredi verme konusunda rızası anlamına gelir. Genellikle banka kendisine bunu düzenlemek için 21 gün verir, ancak bu süre daha uzun olabilir. Bu süre zarfında tüm formaliteler kredi danışmanı tarafından gerçekleştirilecektir. Ayrıca anlaşmayı sizin lehinize müzakere edecektir. Daha sonra kredi alacağınız bankayı seçmek için bir haftanız olacak.

Kredi sözleşmesini önceden okumanız ve okumayı banka ziyaretinize kadar ertelememenizde fayda var.

Noter tasdiki imzalamak

Olumlu bir kredi kararı alarak, dairenin sahibi olacağınız nihai sözleşmeyi, yani ilgili noterlik sözleşmesini imzalayabilirsiniz. Satıcının ise kooperatife ve vergi dairesine ödemelerde gecikme olmadığına dair bir belgenin yanı sıra dairede kayıtlı kişilerin bulunmadığını doğrulayan belediye ofisinden bir sertifika ibraz etmesi gerekecek.

Ayrıca ipotek oluşturmak için bir vergi, mülkiyet haklarının ve ipoteğin tescili için mahkeme ücreti, tapu ve ipotek sicilinde başvuruda bulunmak için noter ücreti, bir satın alma ve satış sözleşmesi hazırlamak için noter ücreti ödemeniz gerekecektir. ipotek oluşturulmasına ilişkin bir beyanın yanı sıra noterlik sözleşmelerinden alıntılar için noterlik ücreti ile. Son iki ücret %23 oranında KDV'ye tabi olacaktır.

Gayrimenkul satın alımını onaylayan noter tasdiki ve ipotek oluşturma başvurusu ile bankaya giderek kredinin geri ödenmesine ilişkin talimatı imzalayabilirsiniz. Bunu bir mali müşavir aracılığıyla da yapabilirsiniz.

Ancak ipoteğin tapu ve ipotek siciline girilmesinin birkaç ay sürdüğünü unutmayın. O zamana kadar banka bizden bir köprü sigorta ücreti talep edecek. Bu nedenle giriş bildirimini postayla aldığınızda bankaya götürmeniz gerekecektir.

Kredinin etkinleştirilmesi ve bankanın parayı satıcıya aktarması, dairenin devredilmesi için bir mekanizma haline gelecektir. Noterlik sözleşmesinde satıcı genellikle parayı aldıktan bir veya iki gün sonra mülkü devretme hakkını saklı tutar. Paranın aktarılıp aktarılmadığını banka size bildirecektir.

Hukuk Davası Vergisi

Ağustos 2023'ün sonuna kadar, ikincil piyasadan bir daire satın alırken, noter senetinde belirtilen tutarın %2'si tutarında sivil işlemler vergisi ödemek her zaman gerekiyordu. Vergi her zaman noter tarafından toplanırdı.

Ancak Eylül 2023'ten itibaren ilk dairesini satın alanlar bu vergiyi ödemeyecek. Bu, 26 Mayıs 2023 tarihli Kanunla getirilen değişikliklerin sonucudur. Alıcının gerçek kişi veya bireyler olması ve satın alma sırasında daire veya ev üzerinde hiçbirinin tapu sahibi olmaması durumunda muafiyet tanınır. ve o tarihten önce bu haklardan herhangi birine veya mülk üzerindeki menfaate sahip değildi.

Maliye Bakanlığı'na göre istisna, alım satım sözleşmesinin akdedildiği gün bu haklara sahip olan veya bu tarihten önce bu haklarda paya sahip olan ancak % 50'yi aşmayan veya aşmayan kişiler için geçerlidir ve miras yoluyla edinilmiştir. Bu kişiler tahliyeden faydalanabilirler.

Dairenin transferi

Bir dairenin devri sırasında devir ve kabul belgesinin hazırlanması gerekecektir. İşlem bir acente aracılığıyla tamamlandıysa, büyük olasılıkla uygun formu kendisi hazırlayacaktır. Belgeyi imzalamadan önce sayaç okumalarını (su, gaz ve elektrik) yazmanız gerekecektir. Bu, bir sonraki adımı atmamızın, yani sayaçları yeni sahiplerine devretmemizin temelini oluşturacaktır.

Kabul sertifikası aynı zamanda önceki sahibinin dairede bırakmayı kabul ettiği ekipmanı da içerecektir.

Daha önce de belirttiğimiz gibi kabul belgesi sayaçların aktarımında da faydalı olacaktır. Devir, mevcut sahibinin gaz ve elektrik tedarikçisine ödeme yapmasına ve yeni sahiplerin de sözleşme imzalamasına olanak tanıyacak. Bu şekilde, önceki sahibinin tedarikçilere olan borcunun, yeni satın alınan dairenin tesisatlarının kesilmesine yol açacağı bir durumun önüne geçmiş olursunuz.

Daire satın aldıktan sonraki formaliteler

Aldığınız daire konut kooperatifinde ise üye olabileceksiniz. Daire ayrı bir mülk ise bunu yapmanıza gerek yoktur. Ancak satın alma ve mülkiyet değişikliği durumlarının bildirilmesi gerekmektedir. Bunu yapmak için noter tasdikli bir tapuya ihtiyacınız olacak ve eğer su gibi bazı hizmetlerin bedeli kooperatif tarafından ödeniyorsa, ayrıca bir devir ve kabul senedine de ihtiyacınız olacak.

Kooperatifte satın aldığınız konutta yaşayacak kişi sayısını ve burada herhangi bir iş yapılıp yapılmayacağını belirtmeniz gerekecektir. Buna göre kooperatif her ay ödeyeceğiniz kirayı hesaplayacaktır. Kooperatif ziyaretiniz sırasında kiranın nasıl ödeneceği, parayı aktarmanız gereken hesap numarası veya bireysel alt hesap hakkında da bilgi alacaksınız.

Bir konut kooperatifine üyelik - avantajlar

Üyelik beyanını doldurmanın ve bir konut kooperatifine katılmanın birçok faydası vardır. Her şeyden önce oy verme hakkına sahip olacaksınız; denetim kurulu üyelerini kendiniz seçebilecek ve göreve kendiniz aday olabileceksiniz. Bir kooperatife katıldığınızda kooperatiften çıkarılamazsınız.

Kooperatif üyeleri olarak yenileme ve yatırım kararlarının alındığı genel kurul toplantılarına ve oylamalara da katılabileceksiniz. Üyelik aynı zamanda kiranızı düşürme fırsatı da verir. Kooperatifin varlıklarından mülklerini girişimcilere kiralaması durumunda bu gerçekleşecektir. Çoğu durumda, kira sözleşmelerinden elde edilen fonlar daha sonra konut sakinlerinin ödediği kiraya dahil edilecektir.

Bir şehri veya belediye ofisini ziyaret etmek

Dairenin devredilmesinden sonraki 14 gün içinde ayrıca şehir veya belediye idaresine gidip yeni sahibi olarak kaydolmanız gerekecektir, çünkü o andan itibaren emlak vergisi ödemeniz gerekecektir. Gayrimenkulü satın aldığınız ayı takip eden ayın ilk gününden itibaren emlak vergisi mükellefi olacaksınız.

Dairenin ortak sahipleri varsa bunlardan birinin ofise gelmesi yeterlidir. Geri kalanların, evin altındaki arsadaki mülkün alanını ve paylarını belirtmesi gereken bir vergi beyannamesini önceden imzalaması gerekecek. Bir apartman dairesinde iş yapıyorsanız bu bilgilerin de beyanda yer alması gerekmektedir.

Ofis ayrıca geçici veya kalıcı kayıtla ilgili formaliteleri de tamamlayacak. Bu, diğer şeylerin yanı sıra yararlı olacaktır: Çocuğunuzu anaokuluna veya okula göndermeniz gerektiğinde.

Ayrıca obywatel.gov.pl platformu üzerinden de kayıt olabilirsiniz. Ancak yalnızca etkin bir güvenilir profilin sahipleri bu özellikten yararlanabilir.

Bir aracı aracılığıyla bir daire satın aldıysanız, yine de işlemi gerçekleştiren acenteye ödeme yapmanız ve ayrıca işvereniniz, bankanız, sosyal güvenlik kurumunuz ve fatura kesen kurumlarla olan posta adresinizi güncellemeniz gerekecektir.

Makalenin hazırlanmasında bankier.pl sitesindeki materyallerden yararlanılmıştır.