Ceny mieszkań w 2025 roku — oto co stanie się z rynkiem nieruchomości

Jak w najbliższych miesiącach będzie wyglądał rynek mieszkaniowy w Polsce? 

Spis treści

    1. NBP może złagodzić politykę pieniężną

    2. Co z popytem na kredyty hipoteczne?

    3. Co hamuje spadek cen mieszkań?

Analitycy PKO omówili czynniki ekonomiczne, które mają decydujący wpływ na ceny mieszkań, oraz ich ewentualne zmiany. Ponadto podali czynniki hamujące zarówno wzrostowe, jak i spadkowe tendencje cen mieszkań.

NBP może złagodzić politykę pieniężną.

W analizie PKO prognozuje wzrost realnego PKB Polski o 3,5% w ujęciu rok do roku oraz słabnący wzrost poziomu konsumpcji, na co wpływa malejąca dynamika płac. Analitycy podkreślają, że w poprzednich latach wzrost wynagrodzeń napędzały przede wszystkim podwyżki płacy minimalnej.

W kontekście rynku mieszkaniowego miało to jednak marginalne znaczenie, bowiem najmniej zarabiający nie stanowią istotnej siły popytowej. W dużo większym stopniu podwyżki minimalnego wynagrodzenia wpływały na wzrost cen nieruchomości w związku z tym, że podnosiły łączny koszt budowy.

Dużym wsparciem dla siły popytowej może być za to łagodniejsza polityka pieniężna NBP. Mechanizm w tym przypadku jest prosty: nawet jeśli stopy procentowe w ujęciu realnym wciąż będą wysokie w porównaniu do sytuacji z lat wcześniejszych, to ich obniżki u może wywołać umiarkowany spadek cen. Generalnie rynek mieszkaniowy czeka jednak stabilizacja rocznej dynamiki średnich cen transakcyjnych w okolicy zera.

Co z popytem na kredyty hipoteczne? 

W czwartym kwartale 2024 roku kryteria ich udzielania nie uległy istotnym zmianom. Banki notowały słabszy popyt na kredyty, co miało ścisły związek z pogarszającą się sytuacją ekonomiczną gospodarstw i częstszym wykorzystywaniem alternatywnych źródeł finansowania. 

Pierwszy kwartał 2025 roku nie powinien przynieść istotnych zmian w tej kwestii. Polityka kredytowa najpewniej będzie funkcjonować według obecnych zasad, dlatego oczekuje się dalszego spadku popytu na kredyty mieszkaniowe.

Co hamuje spadek cen mieszkań?

Zdaniem analityków PKO BP, wpływ na ograniczenie tendencji spadkowych w przypadku cen mieszkań mogą mieć następujące czynniki: 

    • redukcja oferty mieszkań wprowadzanych na rynek;

    • możliwe turbulencje na rynku gruntów;

    • wzrost cen materiałów budowlanych w sytuacji pełnego uruchomieniem projektów współfinansowanych z KPO;

    • wzrost cen energii i cen usług;

    • koszty nowelizacji warunków technicznych, w tym wymogi dotyczące placów zabaw, obowiązkowe pomieszczenia do wspólnego użytkowania i większe minimalne odległości od granic działki.

Z kolei tendencje wzrostowe obserwowane w ostatnich kwartałach są hamowane przez takie czynniki, jak:

    • niejasna perspektywa obniżek stóp procentowych przez NBP;

    • brak regulacyjnego wsparcia zakupu mieszkania - nowy program mieszkaniowy przygotowywany przez rząd jest na etapie wstępnej koncepcji;

    • rekordowa nadpodaż na rynku pierwotnym i wtórnym;

    • stabilizacja stawek za wynajem, która osłabia motywację zakupu inwestycyjnego.

W raporcie zwrócono uwagę, że spadki cen mieszkań najbardziej prawdopodobne są w przypadku nieudanych rozwiązań architektonicznych i najmniej atrakcyjnych lokalizacji. Jako przykład podano tereny w dorzeczu Odry, które we wrześniu 2024 roku zostały dotknięte rozległą powodzią.

„Negatywne doświadczenia mieszkania na terenach zalewowych, a także ryzyko przesiedleń z obszaru przyszłych inwestycji przeciwpowodziowych mogą skłaniać do decyzji o zmianie miejsca zamieszkania i sprzedaży nieruchomości”.