Wynajem nieruchomości w Warszawie

Analiza przychodów z najmu nieruchomości mieszkaniowych w Warszawie w II kwartale 2021 r.

Rynek mieszkań na wynajem komercyjny rozwija się w ostatnich latach. Wynika to z wielu czynników, m.in.: ograniczeń ochrony lokatorów oraz korzystnych warunków ekonomicznych, takich jak: strukturalny popyt na rynku pracy, rosnące dochody, niskie stopy procentowe oraz subiektywna opinia publiczna o bezpieczeństwie inwestycji w budownictwo mieszkaniowe.

W tych warunkach pojawia się pytanie, na ile opłacalne są tego typu inwestycje w Polsce, aw szczególności w Warszawie. W literaturze międzynarodowej dominuje opinia o niskiej opłacalności tego typu inwestycji. Wskazano również na szereg czynników ryzyka, takich jak: ryzyko cykliczności, ryzyko płynności, wysokie koszty wejścia i wyjścia oraz ryzyko regulacyjne (zmiany w prawie ochrony lokatorów). Dlatego tego typu mieszkania powstawały w okresie niskich stóp procentowych (cykl kredytowy) i były najczęściej dotowane (najczęściej przyspieszona amortyzacja).

Należy również dodać, że analizując opłacalność inwestycji leasingowej, najczęściej posługuje się kategorią opłacalności, która obejmuje amortyzację, a nie dochód netto. Należy również wziąć pod uwagę, że analizy te zazwyczaj pokazują przepływy z inwestycji o wysokim stopniu lewarowania. W środowisku niskich stóp procentowych generuje to dodatkowe zyski, jednak gdy zmienia się faza cyklu finansowego i stopy procentowe rosną, zyski nadzwyczajne mogą się zmniejszyć lub przerodzić w straty.

Poniższa tabela przedstawia dynamikę przychodów z wynajmu nieruchomości mieszkaniowych w Warszawie w latach 2013-2021. Przychody z najmu analizowano na trzy różne sposoby.

Tabela. Przychody z najmu nieruchomości mieszkalnych w Warszawie za lata 2013-2021

Notatka:

1. Stopa kapitalizacji (współczynnik kapitalizacji) to współczynnik określający stosunek oczekiwanych dochodów z eksploatacji środka trwałego do jego wartości. Przy wycenie nieruchomości stosuje się wzór, zgodnie z którym zysk netto dzieli się przez wartość nieruchomości

2. Zwrot z kapitału (ROE, Zwrot z kapitału) - określa zwrot z zainwestowanego kapitału oraz efektywność zainwestowanych w projekt środków własnych inwestora. Innymi słowy jest to wskaźnik stosunku zysku netto pomniejszonego o wszystkie wydatki do kwoty zainwestowanego kapitału za określony okres (zwykle 1 rok).

3. (LTV) współczynnik „kredyt/zabezpieczenie” - stosunek kwoty wnioskowanego kredytu do wartości nieruchomości przekazanej przez kredytobiorcę jako zabezpieczenie.Wykorzystywany przez banki przy obliczaniu kwoty ewentualnego kredytu. Niniejszy standard wskazuje maksymalną kwotę pożyczki, jaką instytucja kredytowa może udzielić pożyczkobiorcy na podstawie wartości zapewnianego przez nią zabezpieczenia. Sugeruje również, ile pieniędzy pożyczkobiorca powinien zainwestować w zakup we własnym zakresie, czyli ile wyniesie zadatek. Im wyższa wartość współczynnika ustalona przez bank, tym mniej pożyczkobiorca jest zobowiązany do lokowania środków własnych.

Każda instytucja finansowa, opracowując swoje programy pożyczkowe, określa maksymalną wartość tego współczynnika. Co do zasady wartość wskaźnika kredyt/zabezpieczenie nie powinna przekraczać 70–80%. Na przykład, jeśli standard wynosi 70%, to kwota zaliczki na pożyczkę wyniesie 30%.

4. Przedstawiono uproszczoną analizę inwestycji polegającej na wynajmie mieszkania przez osobę fizyczną opodatkowaną ryczałtem. Zwrot z inwestycji w czynsz ustalono obliczając rentowność oraz ROE (zwrot z kapitału własnego). Dochód liczony jest jako roczny przychód z najmu w stosunku do ceny mieszkania za metr kwadratowy.

Do określenia ROE, liczonego jako dochód netto w stosunku do kapitału własnego, zastosowano różne możliwe poziomy lewarowania: inwestycje są w pełni finansowane gotówką (LTV wynosi 0%); inwestycje, w których LTV wynosi 50%; inwestycja z wysoką dźwignią i LTV wynosi 80%.

Przy obliczaniu zysku finansowego uwzględniono dochód z wynajmu. Utrzymano podatek liniowy w wysokości 8,5%, spłatę odsetek od kredytu oraz amortyzację budynku na poziomie 1,5% jego wartości (przy założeniu dwóch remontów kapitalnych w okresie 100 lat). Podatek jest należny od wszystkich dochodów z najmu przed potrąceniem jakichkolwiek kosztów. Cenę transakcyjną za metr kwadratowy przeciętnego mieszkania uzyskano dodając 50% średniej ceny sprzedaży na rynku pierwotnym i wtórnym. Do ceny na rynku pierwotnym doliczany jest koszt wykończenia (w II kwartale 2021 + 950 zł/mkw. w Warszawie). Pożyczka złotówkowa była udzielana na 25 lat w równych ratach płatnych 4 razy w roku.

Prawdziwy ROI z wynajmu mieszkania jest rozpatrywany na trzy różne sposoby

1. Stopa kapitalizacji inwestycji, definiowana jako czynsz netto (tj. bez uwzględniania kosztów utrzymania nieruchomości) do ceny mieszkania. Koszty obejmują podatki i koszt amortyzacji. Chociaż wskaźnik ten jest często stosowany, nie jest on de facto miarą zwrotu z inwestycji, ale raczej miarą przepływów pieniężnych. Jest to jednak najprostsza miara i jej dynamika jest zbliżona do zwrotu z inwestycji, czyli ROE dla LTV = 0%.

2. Lewarowany zwrot z kapitału własnego, zdefiniowany jako czynsz netto pomniejszony o podatki i amortyzację i odnoszący się wyłącznie do zainwestowanego kapitału własnego. W mianowniku tego wskaźnika uwzględniony jest zwrot z inwestycji, ale w tym przypadku odnosi się tylko do kapitału własnego. Poparte inwestycją pożyczkową i wewnętrzną stopą zwrotu większą niż stopa pożyczki lub innej formy kapitału zagranicznego, wówczas pożyczone środki przynoszą nam dodatkowe przepływy, które zwiększają rentowność naszego kapitału, ale jednocześnie zaciemniają obraz realna efektywność inwestycji. Na potrzeby tej analizy zwrot z kapitału wykazywany jest na poziomach LTV 50% i 80%, co uwzględnia praktyki bankowe dla tego typu inwestycji (50%) oraz maksymalną dopuszczalną dźwignię (80%).

3. Stopa zwrotu z kapitału własnego bez zobowiązania kredytowego (LTV = 0%), czyli stopa zwrotu z inwestycji. Mianownik tego wskaźnika jest taki sam jak wspomniany powyżej, ale w liczniku uwzględniony jest cały kapitał zaangażowany w inwestycję. Jest to zatem rzeczywista miara wyników inwestycyjnych, często porównywana i porównywana z wartościami procentowymi. Wskaźnik ten pokazuje, ile groszy zysku przynosi rocznie każda złotówka zainwestowana w mieszkanie i jest uniwersalnym wskaźnikiem efektywności ekonomicznej inwestycji do porównywania ich ze sobą.

Przedstawione wyliczenia należy traktować jako szacunek opłacalności najmu w Warszawie, a nie informację handlową. Dostępność danych o wynajmie z transakcji najmu jest ograniczona, a rynek ten jest niejednorodny i będzie wymagał zastosowania metod ekonometrycznych do porównywania często słabo porównywalnych mieszkań.

Mimo tych zastrzeżeń analiza dochodów z inwestycji mieszkaniowych w Warszawie potwierdza wskazane powyżej ogólne zależności. W rzeczywistości, biorąc pod uwagę amortyzację, podatki i efekt dźwigni, realny zwrot z inwestycji w wynajem mieszkania przy LTV = 0 wynosi 2,9%.

Niskie stopy procentowe sprawiają, że finansowanie inwestycji pożyczką przynosi dodatkowe, choć niewielkie, zwroty, a więc stopy zwrotu z kapitału są wyższe. Ponieważ różnica między wewnętrzną stopą zwrotu a kosztem kredytu jest niewielka, finansowane inwestycje stają się bardzo wrażliwe na zmiany stóp i zmiany stawek czynszów, a także na ryzyko wakatów i nie powinny stanowić zachęty do zwiększania inwestycja. Zatem głównym powodem popytu na wynajem nieruchomości jest bieżąca faza cyklu finansowego i związana z nią niska stopa zwrotu z alternatywnych inwestycji finansowych dostępnych dla gospodarstw domowych, a nie oczekiwany wysoki zwrot z wynajmu.

Według wyliczonych wskaźników rentowności rynek nieruchomości mieszkaniowych jest nadal alternatywą dla lokowania kapitału.

W II kwartale 2021 r. w porównaniu do poprzedniego kwartału Warszawa odnotowała wzrost średnich stawek czynszowych na transakcję.

Analiza danych za II kwartał 2021 r. wykazała znaczne zróżnicowanie szacowanej stopy kapitalizacji (oczekiwany przez nabywcę dochód z najmu wyrażony jest jako procent pełnej ceny zakupu gotówkowego nieruchomości).

Analiza danych za II kwartał 2021 r. wykazała istotną zmianę oszacowanej stopy kapitalizacji (oczekiwany zwrot z czynszu najmu przez nabywcę nieruchomości wyrażony jako procent ceny zakupu nieruchomości w pełnej gotówce). Szacunkowa stopa kapitalizacji w II kwartale 2021 r. w porównaniu z poprzednim kwartałem wzrosła w Warszawie z 5,1% do 5,3%.

Należy zauważyć, że wskaźnik ten w warunkach polskiego kapitału wzrósł od 2013 roku do końca 2017 roku z 6,9% do 7,3%. A już w 2018 roku szacowana stopa kapitalizacji zaczęła się zmieniać w dół.

Zwrot z inwestycji w mieszkania, pomimo utrzymującej się słabej koniunktury na wszystkich polskich lokalnych rynkach najmu, w II kwartale 2021 r. był korzystniejszy niż bezpieczna inwestycja w obligacje skarbowe czy lokatę bankową i przyniósł wyższe zwroty.

Na największym rynku mieszkaniowym w Warszawie zwrot z inwestycji za wynajem mieszkania wyniósł prawie 19 lat. To jeden z najdłuższych okresów zwrotu inwestycji w nieruchomości mieszkaniowe w kraju.

Zwrot z kapitału (ROE), który informuje o zwrocie z pieniędzy zainwestowanych w zakup mieszkania, w II kwartale 2021 roku w Polsce utrzymywał się na znacznie niższym poziomie niż szacowana stopa kapitalizacji. W sytuacji, gdy wszystkie inwestycje w nieruchomości mieszkaniowe były finansowane gotówką, inwestorzy nie mogą liczyć na wysoki zwrot z kapitału w Warszawie. W rzeczywistości wyniósł 2,9%, choć wzrósł w porównaniu do 2,7% w poprzednim kwartale. Najwyższy w kraju zwrot z kapitału zanotowano na poziomie 4,2%.

Wskaźnik zwrotu z kapitału własnego w polskim kapitale albo wzrósł z 4,3% w 2013 roku do 4,7% w 2017 roku, a następnie spadł do 2,7% w I kwartale 2021 roku. Za II kwartał 2021 r., jak już powiedzieliśmy, wzrósł do 2,9%.

W Warszawie w II kwartale 2021 r. w porównaniu do poprzedniego kwartału wykorzystanie dźwigni finansowej (finansowanie stałego LTV = 50%, LTV = 80%) nieznacznie zwiększyło zwrot z kapitału (ROE). Zwrot z kapitału przy zakupie mieszkania za kredyt osiągnął zwrot z kapitału bez użycia dźwigni. Dane dotyczące ruchu tego wskaźnika na przestrzeni lat podano w tabeli.

Istotnym ryzykiem inwestowania w mieszkania na wynajem, pomimo nieznacznej poprawy w II kwartale 2021 roku, pozostaje słaba koniunktura na rynku najmu i w konsekwencji trudności w zapewnieniu ciągłości zamieszkania. Zarówno w wynajmie długoterminowym, jak i krótkoterminowym o obłożeniu decyduje przede wszystkim lokalizacja mieszkania oraz coraz częściej wiek lokalu, poziom wykończenia oraz zmieniające się preferencje nabywców. Chociaż ceny nieruchomości w centrum są znacznie wyższe niż na obrzeżach, inwestowanie w nieruchomości bliżej centrum wiąże się z mniejszym ryzykiem problemów z obłożeniem i większą szansą na dalsze generowanie przychodów z wynajmu. Zwrot z inwestycji i ewentualne ryzyka w dużej mierze zależą od lokalizacji.

Rynek wynajmu w czasie pandemii

Po okresie stosunkowo dynamicznego wzrostu rynku mieszkań na wynajem w poprzednich latach, nastąpiła bezprecedensowa zmiana warunków społeczno-gospodarczych związana z pandemią COVID-19, co znacząco ograniczyło popyt. Odmowa wynajmu mieszkań przez znaczną część najemców (studentów, pracowników zdalnych, część obcokrajowców) stworzyła lukę na rynku. A zwiększył się dzięki zmniejszeniu zapotrzebowania na nowych pracowników. Wszystko to zmieniło popyt na mieszkania na wynajem. Powstała luka doprowadziła do niższych stawek czynszów.

Jednak od początku 2021 roku następuje stopniowy wzrost aktywności na rynku mieszkań na wynajem. WI półroczu 2021 r. w porównaniu do I półrocza 2020 r. nastąpił znaczny wzrost średniej liczby transakcji najmu mieszkań w 6 największych miastach w Polsce. W Warszawie rósł też wynajem mieszkań, choć w wolniejszym tempie. Stawki czynszów na rynku warszawskim wzrosły dopiero w II kwartale 2021 roku.