Gwarancja przy zakupie nieruchomości

W ciągu 5 lat od zakupu mieszkania możesz zgłosić swoje roszczenia sprzedającemu, jeżeli w nieruchomości zostanie stwierdzona wada fizyczna lub prawna. Gwarantuje to Kodeks Cywilny. Zapisy dotyczące gwarancji nie muszą być zawarte w umowie nabycia nieruchomości, aby uprawnienia wynikające z tej ustawy miały zastosowanie.

W ciągu 5 lat od zakupu mieszkania możesz zgłosić swoje roszczenia sprzedającemu, jeżeli w nieruchomości zostanie stwierdzona wada fizyczna lub prawna. Gwarantuje to Kodeks Cywilny. Zapisy dotyczące gwarancji nie muszą być zawarte w umowie nabycia nieruchomości, aby uprawnienia wynikające z tej ustawy miały zastosowanie.

Gwarancja za wady nieruchomości nie ogranicza się oczywiście do mieszkań. Umożliwiają także dochodzenie roszczeń w przypadku wad budynku, terenu, miejsca parkingowego, magazynu, garażu itp. Gwarancja dotyczy umów kupna-sprzedaży, umów zamiany oraz prac budowlano-remontowych.

Zgodnie z art. 556 Kodeksu cywilnego „sprzedający odpowiada wobec kupującego, jeżeli sprzedany towar ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia).”

Kodeks rozwija definicje wady fizycznej i prawnej:

Art. 556 ust. 1 [Wada fizyczna towaru]

§ 1. Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności sprzedany towar jest niezgodny z umową jeżeli:

1) nie ma właściwości, jakie rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel (...) wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;

2) nie ma właściwości, o istnieniu których sprzedawca zapewnił kupującego (...);

3) nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedającego przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił sprzeciwu co do jej przeznaczenia;

4) została wydana kupującemu w stanie niekompletnym (...).

Art. 556 ust. 3 [Wada prawna]

Sprzedający odpowiada wobec kupującego, jeżeli rzecz sprzedana stanowi własność osoby trzeciej albo jest obciążona prawem osoby trzeciej, a także jeżeli ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynika z decyzji lub postanowienia właściwego organu; w przypadku sprzedaży prawa sprzedawca odpowiada także za istnienie prawa (wada prawna).

Upośledzenia fizyczne

Ostateczny odbiór kluczy do mieszkania przez kupującego na rynku pierwotnym poprzedzony jest uzyskaniem przez dewelopera zgody na oddanie mieszkania do użytkowania oraz odbiorem technicznym mieszkania przez kupującego. Jednak nawet podpisanie protokołu odbioru, z którego nie wynika, że ​​stwierdzono jakiekolwiek wady, nie powoduje utraty gwarancji, jeśli ujawnią się one później.

Jednakże jednym z warunków, aby móc skorzystać z gwarancji musi być fakt, że kupujący nie wiedział o wadzie/usterce w momencie zakupu. Gdyby o tym wiedział, gwarancja nie będzie miała zastosowania.

Artykuł 557 (Zwolnienie od odpowiedzialności)

§ 1. Sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy (...).

Kolejnym warunkiem jest udowodnienie, że wada nie powstała w wyniku naturalnych procesów, ale w wyniku błędów lub wad popełnionych przez sprzedającego nieruchomość. Gwarancja dotyczy wyłącznie wad, które istniały już w momencie zakupu i nie pojawiły się później, chyba że zostanie udowodnione, że przyczyna, która doprowadziła do wady/nieprawidłowego działania, istniała w momencie zakupu.

Katalog wad fizycznych nieruchomości może być bardzo szeroki. Do najbardziej typowych zalicza się: odstępstwa od projektu budowlanego, pęknięcia tynku (niespowodowane naturalnym osiadaniem budynku), zawilgocenie, zalanie terenu, mniejszą powierzchnię niż określono w umowie, a także błędy wykonawcze naruszające kody budowlane.

Wady prawne nieruchomości

Zgodnie z powyższą definicją wada prawna to najczęściej sytuacja, w której nieruchomość jest obciążona prawem osoby trzeciej lub stanowi jej własność, albo decyzją uprawnionego organu jej użytkowanie jest ograniczone.

Przykładem wady prawnej może być umowa najmu, o której nie wiedziałeś w momencie przeniesienia własności, która pozwala najemcy zamieszkiwać w nieruchomości przez określony czas. Wadą prawną będzie także służebność lokalu mieszkalnego nieujętego w Księdze Wieczystej, decyzja nadzoru budowlanego o zakazie korzystania z nieruchomości itp.

O czym to jest?

Właściciel dochodzący swoich praw z tytułu rękojmi ma kilka możliwości, ważne jednak, aby wybrał jedną z nich.

Może zatem żądać od sprzedającego nieruchomości: obniżenia ceny; odmówić zawarcia umowy i zażądać zwrotu całej kwoty wraz z poniesionymi wydatkami; żądać wymiany rzeczy lub usunięcia wady.

Nie można jednak żądać np. usunięcia wad i obniżenia ceny lub odstąpienia od umowy.

Zazwyczaj właściciele korzystający z gwarancji oczekują obniżki ceny nieruchomości. Mówimy o kwocie odpowiadającej kosztowi usunięcia usterek. Popularnym rozwiązaniem są oczywiście naprawy na koszt sprzedawcy. W tym przypadku nie mówimy o zamianie nieruchomości na inną. Z prawnego punktu widzenia będzie to trudne, jeśli mieszkanie zostało zakupione na kredyt i podlega wpisowi hipoteki na rzecz banku. To samo dotyczy rozwiązania umowy.

Niezależnie od tego, jaki kierunek działania wybierzesz, możesz liczyć także na zwrot kosztów związanych z wadami lub wadami nieruchomości – np. koniecznością wynajmu mieszkania na czas remontu, podwyższonymi rachunkami za ogrzewanie w związku z niewłaściwą izolacją itp. .

Sprzedawca nieruchomości z wadą może samodzielnie, w możliwie najkrótszym czasie i bez niedogodności dla właściciela usunąć wadę lub wymienić towar na nowy, pozbawiony wad. Wówczas, zgodnie z regulaminem, Kupujący nie będzie mógł dochodzić wobec niego żadnych innych roszczeń.

Artykuł 560 (Rezygnacja; obniżka ceny)

§ 1. Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może żądać obniżenia ceny albo odstąpienia od umowy, jeżeli sprzedawca niezwłocznie i bez niedogodności dla kupującego nie wymieni wadliwego towaru na wolny od wad albo wady nie usunie. (...).

§ 3. Obniżona cena powinna być tak proporcjonalna do ceny wynikającej z umowy, aby wartość rzeczy mającej wadę pozostawała proporcjonalna do wartości rzeczy bez wady.

§ 4. Kupujący nie może odstąpić od umowy, jeżeli wada jest nieistotna.

Art. 561 ust. 2. [Obowiązek dostarczenia towaru wadliwego]

§ 1. Kupujący korzystający z uprawnień z tytułu rękojmi, jest obowiązany na koszt sprzedającego dostarczyć rzecz wadliwą (...).

§ 2. Jeżeli ze względu na charakter towaru (...) dostarczenie towaru przez kupującego będzie nadmiernie utrudnione, kupujący obowiązany jest wydać towar sprzedającemu w miejscu, w którym się on znajduje.

Terminy

Jak wspomnieliśmy na początku, sprzedawca nieruchomości z wadą może zostać pociągnięty do odpowiedzialności w ciągu 5 lat od dnia przeniesienia własności. Jeżeli w tym czasie zostanie wykryta usterka, obowiązuje gwarancja. Ważne jest udokumentowanie wady fotograficznie, nagranie wideo, potwierdzenie poprzez oględziny przez specjalistę z wykształceniem budowlanym itp.

Kupujący ma obowiązek niezwłocznie powiadomić sprzedawcę o stwierdzeniu wady, lecz nie ma na to ustawowego terminu. Ma jednak rok od dnia wykrycia wady na sformułowanie roszczenia wobec sprzedawcy.

Źródło: portalnieruchomosci.com